前三季度利润下降 负债率上升 房地产走向“普通行业”？
8月底，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台，迫使房地产企业进行了一系列合规调整，包括加快销售和收款、减少负债、提高运营效率等，这将是一个长期的过程。
“在‘白银时代’，土地红利和金融红利逐渐消失，管理红利上升，房地产业将回归国民经济中的一个普通行业。”这是万科集团董事长于亮日前的发言。虽然描述了总体趋势，但在新冠肺炎疫情和监管正常化的影响下，房地产行业的各项指标正从过去的高增长迅速回归正常状态。
最近，上市房地产企业陆续发布了三份季报。今年前三季度，收入放缓、利润下降、债务增加成为行业普遍现象。
全年业绩稳定、被视为行业标杆的万科，前三季度实现营业收入951.4亿元，同比增长12.5%；归属于母亲的净利润73.6亿元，同比增长14.9%。但与去年同期的20.8%和31.6%相比，这两项指标的增速明显放缓。同期，万科房地产开发及相关业务结算毛利率为22.9%，同比下降4.7个百分点。
考虑到新冠肺炎肺炎疫情引发的“黑天鹅”事件，上市房企业绩放缓，从业者并不感到意外。但是，8月底，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台，迫使房地产企业进行了一系列合规调整，包括加快销售和收款、减少负债、提高运营效率等方面，这将是一个长期的过程。
这似乎意味着房地产行业将告别高负债、高增长，回归健康、稳定、微利的“普通行业”。
疫情的“拖累”
虽然已经努力恢复销售，但疫情对房地产企业的影响仍然体现在各个方面。
据华创证券统计，今年前三季度，房地产板块整体主营业务收入同比增长5.7%，增速较2019年全年下降13.4个百分点。其中，之前一直高速增长的二线房地产企业下跌18.9%。
利润方面，前三季度房地产板块净利润同比下降16.8%。与2019年全年相比，增长21.7%，下降38.5个百分点。
根据企业发布的三份季度报告，新冠肺炎疫情影响了建设和竣工进度，导致房地产结算利润下降，这是业绩增长下降的主要原因。另外，“三费”的增加也是影响收入和利润的原因之一。今年前三季度，房地产行业整体三项费用率为11.8%，比2019年增长1.5个百分点。
据悉，房企的结算周期通常比销售周期滞后一年半到两年。由于2018年企业收购土地成本较高，加上疫情对竣工进度的影响，今年房企的收入和盈利表现不如去年。
华创证券统计显示，截至今年第三季度，房地产板块整体毛利率为30.3%，较2019年全年下降3.9个百分点。其中，一线房企毛利率33.9%，二线房企毛利率26.1%，三线房企毛利率28.7%。
“一线房企毛利率相对较高，主要是因为其征地方式多样，征地成本控制能力强；三线房企的毛利率在中间，主要是因为大多采用囤积土地的模式，土地成本
负债方面，截至今年第三季度末，房地产行业整体资产负债率为79.3%，比去年年底增长0.6%。净负债率为86.2%，比2019年底上升4.7个百分点。其中，除了陷入债务危机的泰和，金融街和华夏幸福的净负债率在190%以上，绿地的净负债率为183%，首次开盘时达到170%。
负债率的提高也与疫情导致的结算缓慢有关。另一方面，由于上半年以来宽松的融资环境，许多房地产企业积极扩大土地收购，也导致负债率上升。
《戴着镣铐跳舞》
疫情对销售的影响也是存在的，但从今年第二季度开始，随着线下渠道的恢复和信贷政策的放松，房企的销售也迅速恢复。到今年8月，中国商品房的销售已经超过了去年同期。
自9月份以来，许多房地产企业推广了传统的“黄金9月，白银10”，包括实施增推、降价等措施，进一步扩大了销售规模。
据易居柯睿统计，今年1-10月，房地产百强企业销售额达到9.9万亿元，同比增长9.0%；股权销售总额7.2万亿元，同比增长7.5%。
但是，这离房地产企业的年销售目标还很远。由于许多房地产企业的销售目标在去年的基础上有所提高，截至10月底，大多数企业的完成率只有70%左右，明显低于往年。换句话说，房地产企业第四季度的销售压力还是不小的。
同时，今年8月底，监管部门出台了基于“三条红线”的融资管理政策。房地产融资管理如下：不含预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金负债率不到一倍。根据房企“踩线”的情况，分为“红、橙、黄、绿”四个档次，然后实行差异化债务规模管理。
上海亿居研究院智库中心主任严跃进告诉《21世纪经济报道》，减少债务和补充现金流是“三条红线”的要求。无论从销售目标还是融资监管的角度来看，加强营销都是未来房企的重要选择。
但10月份，房地产市场已经转冷。“各区域市场均呈现降温特征，长三角地区市场观望情绪死灰复燃，交易几乎全线下跌。”易居柯睿指出，房地产企业第四季度的业绩冲刺几乎是“戴着镣铐跳舞”，企业需要提高销售和运营效率才能度过难关。
严跃进预测，今年房地产企业的销售任务完成情况可能不如往年，相当一部分企业将难以实现销售目标。
长期来看，“三条红线”会进一步影响行业。最近，徐汇控股董事会主席林忠在公开讲话中表示，这项政策至少将影响未来五到十年。住宅企业将面临增速放缓、差异化加剧、利润下降的局面，而高效率和高周转率是企业生存的主要方式。
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