美国大型商场的洗牌刚刚开始走向破产或成为大业主的唯一选择
腾讯证券11月5日报道，美国知名商场业主CBL联合公司和宾夕法尼亚房地产投资信托公司上周日根据《破产法》第11章申请破产保护，凸显新冠肺炎疫情对美国零售房地产行业的影响有多严重。
费城最大的购物中心所有者宾夕法尼亚房地产投资信托公司(Pennsylvania Real Estate Investment Trust)已提交请愿书，要求实施预先安排的财务重组计划，并表示计划释放1.5亿美元的新债务，目标是对业务进行资本重组，并延长债务到期日。
CBL联合公司在26个州经营着107处房产，包括大量的直销购物中心。早在8月份，这家购物中心巨头就表示，已与一些债券持有人达成重组支持协议，旨在加强其资产负债表。
业内有人担心，美国商场的洗牌才刚刚开始。
包括J.C. Penney和Brooks Brothers在内的一些大型零售商在房东苦苦挣扎的时候破产了。不幸的是，拯救购物中心是一项极其复杂的任务，因为它涉及到复杂的融资网络，随着时间的推移，这些网络只会变得越来越复杂。重组专业人士指出，从贷款人、股东、租户到复杂的抵押债券持有人，各种利益集团都在无休止地争论如何摆脱目前的困境。对于很多大业主来说，破产跟进是唯一的选择。
CBL协会发现了这一点。在破产之前，这家房地产投资信托公司花了几个月的时间试图庭外重组。和宾夕法尼亚房地产投资信托公司一样，CBL联合公司也打算在破产的情况下继续运营。
对于美国的大型商场来说，未来会有更多的痛苦要承受。根据研究公司特雷普(Trepp)对抵押贷款债券的分析，截至10月，多达14%的美国购物中心拖欠抵押贷款，几乎是金融危机爆发后最高水平的两倍。
客流量减少，营收下滑
CBL联合公司的一些同行，包括塔伯曼购物中心公司和华府黄金公司，一直在争先恐后地让贷款人放宽信贷协议的条款。根据监管文件，这些购物中心的所有者要求债务投资者放宽限制，例如，降低相对于借款的最低收入。
购物中心的融资来源似乎让人头晕目眩，包括债券、贷款和股票，以及通过商业抵押贷款支持证券市场获得的债务。许多房产至少部分归经营这些房产的一家或多家百货商店所有。在过去的十年里，美国购物中心所欠的债务类型变得更加复杂。
芝加哥梅耶尔布朗律师事务所的房地产业务合伙人杰弗里欧内尔将大多数购物中心的债务问题比作一个家庭。
“我一个人在家的时候更容易做决定，”奥尼尔说。“当我和妻子在一起，哥哥和嫂子在身边时，事情就完全不同了。很多利益集团混在一起，事情就复杂多了。”
奥尼尔声称，一些商场只是在试图降低债务水平或限制贷款，只有当他们申请破产时，才能有更激烈的变化。
他说：“客流量在减少，收入在下降。一些购物中心在当前的商业模式下根本无法生存。再多的重组也改变不了这一点。”
销售疲软或位于偏远地区的购物中心，通常被称为乙类或丙类购物中心，可能面临更高的离开风险。房地产研究公司Green Street Advisors发布的数据显示，美国有350多家购物中心被列为B类，325多家购物中心被列为c类。
只有几个管理不善的购物中心的公司通常可以将这些房产交给贷款机构。通过商业抵押贷款支持证券市场获得的债务的单个商场的融资通常没有追索权，这意味着债权人不能要求母公司偿还贷款。
但对于购物中心的业主来说，问题是这种痛苦在美国随处可见。不仅仅是休斯顿或者洛杉矶的购物中心在遭殃，几乎所有地方的购物中心都在苦苦挣扎，这会让购物中心所有者所拥有的整个商业集团处于危险之中。
根据富国银行(Wells Fargo)对截至10月份的美国商业抵押债券数据的分析，在所有拖欠抵押贷款的零售房地产公司中，零售空间的估计价值比发放贷款时平均贬值了34%。
例如，阿肯色州小石城的CBL联合公司拥有的购物中心丽亭酒店8月份的估值为3310万美元，比2011年的1.42亿美元至少低75%。在9月份发布的报告中，DBRS晨星指出，CBL联合公司拖欠债务，“打算将抵押品移交给贷款人”。一个可能使CBL联合公司的选择更加复杂的因素是，大型零售商迪拉德拥有丽亭酒店大约一半的零售空间。
“绝对转型”
在资产价值大幅贬值的情况下，美国商场的大业主如果选择出售资产，势必损失惨重。苏厄德基塞尔律师事务所房地产业务部门负责人萝娜基施指出，价值缩水也将使承销新融资或修改债务条款的努力复杂化。
Kish说：“不知道你的资产价值，很难进行重组。我们正处于一个绝对转型的时刻，没有人知道事情的走向。”
当然，这并不意味着无法庭外与债权人协商重组债务。各方都希望避免与破产程序相关的成本。今年8月，华盛顿总理告诉投资者，该公司有足够的灵活性来避免违反其信贷额度和债券的条款。
复杂的债务
即使各方都有避免破产的动机，购物中心业主的资产负债表变得更加复杂也是不争的事实。原因是在过去的10年里，这些大业主使用了越来越多的直接贷款和无担保债务。商业抵押贷款支持证券过去是零售商业房地产债务融资的主要组成部分，但现在只占债务融资的50%。
直贷机构发放的贷款期限通常为3年，但借款人在贷款到期时有机会延期发放，而商业抵押贷款支持证券的期限通常接近10年。这一时间间隔允许贷款人要求借款人更快、更彻底地还款。
有律师表示，由于租户无法偿还债务，资产价值不断贬值，购物中心业主的资产负债表变得更加复杂，更难避免破产。
麦克库尔史密斯的破产律师约翰斯帕拉奇诺(John Sparacino)指出，“美国的商业房地产问题迫在眉睫。现在，我真的不想做商业地产业主。当然，我当然不想做贷款人。”(米娜)
