真正的探索是财富的气息 深圳最“蹲”的城中村开放
在深圳，城中村拆迁创造财富的故事并不少见。
近日，来自深圳福田中心区黄冈村的旧城改造消息。黄冈村因其优越的地理位置，其城市更新的进展备受市场关注。
租客有些无奈
"我们这个月还收到了房东的搬家通知."离开黄冈村地铁站后不久，记者看到一些租户正在搬家，村道上摆放着大块的家具和物品。“这里有必要准备拆迁。我们也很无奈，说要搬家。”房客告诉记者。
(搬家的房客)
近日，黄冈村旧城改造办公室发布通知，将开展黄冈村旧城改造(一期)项目前期工作，从2020年12月1日起进行土地用途圈地管理。11月30日前通知吉隆二村一号所有住户搬迁，房屋归还房东。此外，记者还在村道上看到了黄冈村一期旧城改造签约处的标志。
诚然，每一次城中村的旧改造都意味着一些“在神话发财”，而位于深圳市中心的黄冈村的改造也引起了很多好奇。多年来，它一直被认为是深圳最富有的村庄之一。
据记者梳理，早在2010年，黄冈村改造工程就完成了改造专项规划(草案)的公开展示，此后一直到最近都没有实质性进展。
有当地村民告诉记者，动员大会半年多前就已经在村里召开了，开发商在拆迁期间给予的租金补偿超过了每平方米100元，相当于周边二手房的租金。据记者调查，黄冈村周边二手房价格已超过每平方米8万元，周边石霞地区到处都是“10万”。
据悉，旧改后会有更多的商品房进入市场，旧改的价值可想而知。更多来自市场机构的统计显示，黄冈村集体资产市值已达350亿元。
从黄冈村向北望去，映入眼帘的是“高高在上”的福田CBD，与低矮拥挤的黄冈村形成了极大的反差。如果黄冈村的旧改正式启动，无疑将彻底改变深圳福田CBD的整体形象。
在深圳南山，另一个超大型的城市更新项目，白石洲旧改造，也在稳步推进。据悉，白石洲旧城改造项目规划面积358万平方米，市场预计项目未来价值超过2000亿元。
民营企业成为深圳城市更新的“主力军”
对于普通人来说，虽然城市里的村庄被贴上了“肮脏、凌乱”的标签，但城市里的村庄为很多来到深圳以低廉的租金和便捷的社区生活开始梦想的年轻人提供了一个“安乐窝”。根据市场数据，以深圳市场为例，目前50%以上的租客在城市的乡村租房，而城市的乡村农房是租房市场最重要的供给。
城市更新是深圳突破土地限制、扩大空间规模、提高城市质量、完善城市功能、重塑空间价值的需要。深圳的旧城改造最早可以追溯到2004年，当时深圳市政府发布了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》号文件，开始了深圳的城中村改造工作。2009年12月，深圳发布《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的帷幕。今年7月20日，深圳市人大常委会发文《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》、《征求意见稿》，提出解决“钉子户”问题的新思路——。当签订的动迁安置协议法定产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定时，市、区政府可以征收部分未单独签订的房屋。
随着以城市更新为代表的城市化进程的加快，水北、港下、大冲……一个又一个村庄在深圳的地图上消失了、正在消失或者将要消失。目前深圳市区很多城中村已经被各种房企竞相“圈地”:罗湖区湖北老村以华润置地为主，已进入建设阶段；南山白石洲，被绿色风景装进了口袋；位于宝安区的沙井海滨城市项目由深圳海滨集团和丰丸共同开发。
土地稀缺导致政府土地招标拍卖不断普及，提供更多机会的城市更新将成为深圳各类房企争夺土地资源的主战场。何仪旧城改造集团董事总经理罗宇表示：“从实施来看，今年上半年，深圳新增旧城改造实施主体的大股东是民营企业，因为民营企业具有市场活力和灵活性。”
最近，深圳又采取了一项措施来推动市区重建的步伐。近日，深圳市规划和自然资源局发布《关于“小地块”城市更新有关工作的通知》(深圳市规划资源[2020]619号)，拟重启原海关(含福田、罗湖、南山、盐田)内“小地块”申请城市更新单元拆迁改造，积极支持全市产业空间拓展、产业转型升级，推进高质量城市更新。据了解，深圳最早提出“小地块旧城改造试点”，起源于2014年5月发布的《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》。将位于原海关的有效合法规划内，拆迁区域的土地面积将小于10000平方米，但不小于3000平方米，且不会违反基本生态控制线等城市控制区，因此将被划为小地块更新类别。
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