上海周边楼市谁最厉害？
文|白羊座
今年以来，不像北京周边楼市的冷清，上海周边楼市很热，尤其是上海北面的门户南通。
根据克里的数据，自去年以来，南通连续11个月位居江苏第一。今年10月，南通新建住宅价格环比上涨0.65%，同比上涨15%。
二手房方面，安居客的数据显示，10月份南通二手房均价同比上涨15.79%。
这个涨幅是什么水平？
近日，南通房价涨幅在15%左右，在中国社科院住房大数据指数公布的房价涨幅排名中位列全国第四。
今年江苏城市楼市普遍火爆，但南通无疑是最火的一个。
土地市场也很火爆。
根据乐居的统计。com，今年10月份南通卖了31块地，总面积141万平方米，总成交额127亿元，比之前8、9月份的总和还多，还有不少高溢价率超过90%的地块。
11月初，南通不得不升级楼市调控。
年初在市区实施的“双限”政策(即控制地价和房价，原则上不超过同一地区房地产的3-5%)将进一步扩大到海门区和通州区。
事实上，去年年底南通还出台了更为有力的限购政策：限制市区内销售价格明显低于周边同类产品的新建普通商品房项目转让，购买者自取得产权证之日起五年后即可办理过户登记。
如果是期房，从领房产证到限售真的需要7-8年。实力不小。
但我们可以看到，即使政府不够重视，南通一套二手房今年也实现了15%左右的涨幅。可见南通楼市购买力强，实力强。
值得一提的是，南通楼市今年不仅凶，这几年也一直凶。据统计，2019年南通市住宅均价为18591元/，比2015年上涨141.25%。
这个涨幅可以说是秒杀了深圳、杭州、苏州等城市。
显然，不是一句“放钱”就能解释这种坚持。更需要从影响房价走势的宏观和微观基本面寻找原因。
第一，从上图可以看出，近年来南通楼市供需相对平衡，市场不存在去库存压力。主要原因是近年来土地交易量一直处于较低水平，而土地交易升水率并不低。
然后，在南通楼市的微观层面，形成了一个非常微妙的市场博弈。一方面，供应紧张、供需平衡紧张(其实也是吃紧)意味着南通楼市没有抛售压力，不会抑制房价上涨，反而会形成拉动效应；另一方面，较高的土地溢价为房价上涨创造了推力。
所以南通房价推拉后很难上涨。
其次，从宏观经济来看，南通这几年的发展高于全国乃至江苏的平均水平，间接支撑了房价的暴涨。
2019年南通GDP达到9389亿，离万亿大关只差一英尺。虽然在苏南地区仅次于苏宁无锡，但绝对实力与东莞、合肥、xi安基本相当。
而且近十年来，其增速比全国和江苏高30个百分点，也比苏州无锡高，可见其发展势头。
在——资金总量上也很显著，是衡量一个城市购买力的重要指标。2019年，南通聚集的资本总量接近1.4万亿，10年的增长率为w
所以在这样一个经济势头迅猛，民营经济发达的城市，房价的表现不能差。
对于宏观和微观层面的事实，房地产企业心里也像一面镜子。据悉，国内20强房企80%都进来了，近两三年进入南通的房企无一亏损。
对于未来，南通似乎还是大有可为的，大笔的钱都是好的，要么一开始就兑现，要么就上路了。
第一，高铁一旦通过，就从“难通”到南通。
过去，南通因为交通不便，被长三角人嘲讽为“难以通行”。但是随着近年来高铁的建成，交通得到了很大的改善，现在南通到上海坐高铁要一个多小时。随着沪沪铁路和沿江高速铁路的开通，南通西站至上海虹桥火车站的行程将进一步缩短至半小时。
二是南通机场成为上海第三大机场。
《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》很明显南通新机场的定位是上海国际航空枢纽的重要组成部分。换句话说，上海第三机场。
通过高铁、机场与上海深度捆绑，意味着南通将融入上海周边30分钟的工作生活圈，将有机会吸引上海到南通的人流、资金流、物流。
在南通，这无疑是一块巨大的增量蛋糕。
第三，东进，挖增量。
南通也在通过新一轮城市规划向东部(通州)推进，以挖掘内部增量机遇。
南通虽然也因为香港而欣欣向荣，但一直是“江(港)强于海(港)弱”的格局。长三角一体化时代，江苏省对南通建设重要出海通道提出了明确要求。
两年来，南通以“大通州湾”为理念，整合沿海资源，东进，围绕通州湾打造城市副中心。
目前，南通港在主城区的集装箱、江海、狼山三个主要码头已陆续撤出，而被委以重任的通州湾港将于2022年基本建成，实现开港运营(官方要求两年开港，三年实现规模化)。
今年7月，南通进一步宣布撤销主城区崇川区、港闸区，在南通市设立新的崇川区；同时废止上海附近的海门市，设立南通市海门区。
由此可见，南通优化内部资源，通州与海门对接，加快区域发展，向南与上海融合。
随着未来这些有利条件的逐步落实，南通房价怕涨。
