央行前副行长:泡沫里狂欢的日子不多了 准备破灭吧！
很多人说买房还有很大的赚钱空间，但笔者反对。简单算个账吧。
1.2019年中国整体房价涨幅为6.5%，远高于一般银行存款利率，也成功跑赢一般理财渠道年化收益率，看起来确实不错。
2.目前资金成本一般在8%以上。打响指就知道银行贷款利率最低，30年需要5.88%。另外，资金成本应该在2%左右，所以一般情况下，资金成本不会低于8%。
2019年，小王买了一套100万的房子。2020年后，财富是增加了还是减少了？100万元的正收益是房价上涨6.5%，年化6.5万元；扣除资金成本后，每年减少8%，即缩水8万元。最终小王100万的财富会因为买了这套房子缩水1.5万。
由此可见，买房不仅不赚钱，还有亏损。更何况均价涨了6.5%，不是每个公寓都是这样。中国社会科学院在《2020年房地产报告中》年预测，个别城市房价在失去政策支持后，未来可能会下跌，尤其是三四线城市，或者进一步下跌。这个说法没错，东北鹤岗、阜新、丹东等城市房价会逐年下降。现在一套两万三的房子随处可见，还没人买。
说到房价，忍不住要提一下房地产泡沫。根据查尔斯p金德伯格(Charles P. kindleberger)在他的著作《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中的定义，泡沫是指资产价格的上涨，引起了投资者和追随者的注意。他们纷纷在这个行业投入大量资金，然后进一步推高价格。当价格涨幅远远超过买方可以接受的水平，就变成泡沫，到了临界点，就可能破裂。
房地产有泡沫吗？我们从三个方面来判断：房价上涨；价格收入比；供求关系。
1.房价上涨很快。根据国家统计局的数据，2000年至2019年，商品房价格几乎呈几何级上涨趋势，从2112元/上涨到9310元/，共上涨7198.3元/。在过去的20年里，房价上涨了4.4倍以上。如果20年前购买一套100平米的房子，购买价格为21.12万元，那么现在这套房子的总价达到14385元/。财产财富在20年里增长了12倍。
北上广深房价就更不用说了，遥遥领先。从1998年到2001年，北上广深的房价基本是3500-5000元，但是从2016年开始直接翻倍，现在基本是4万，4.5万，1.87万，5.5万。
2.房价与收入的比率。如果房价快速上涨，购房者的收入能跟得上，房子还买得起，还没有泡沫，但实际上房价收入比越来越高，2019年底达到9.3，可能一线城市30左右，二三线城市15左右。按照国际惯例，房价收入比在5左右是比较合理的，我们的差不多翻了一倍100%。
2000年左右，一个普通工人月收入500元，2020年，普通工人平均收入3000元左右。工资增加了五倍。
有人可能会说，工资涨五倍，房价只涨四倍，说明工资跑赢房价。为什么房价收入比越来越大？因为基数不一样。工资基数500，房价基数2000。同样倍数下，基数越高，涨幅越大。
3.房地产供大于求。根据西南财经大学的研究报告，我国住房空置率已经达到22%的水平，三四线城市的空置率可能在30%以上。合理的水平是5%-10%，我们的住房空置率翻了一番。统计显示，目前空置房屋多达1.1亿套，只有空置房屋才能容纳4亿人。
一方面房价高，另一方面收入比例高，空置率高。“三高”是什么意思？当然，不可否认存在泡沫问题。借用前央行副行长吴晓灵的话：泡沫中狂欢的日子屈指可数，所以要做好破裂的准备！
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