借壳深宅“回甲”告吹 恒大寻求分拆上市 减少负债
恒大作为“三条红线”下资金链最紧的房企之一，借壳上市失败，但减债无法停止。早在年初，恒大董事局主席许家印就定下基调，今年的核心任务是减负。最近几个月，恒大下大力气筹集资金还债，最根本的还债方式就是快速销售回报产生现金流。
时隔四年多，恒大地产重组申方A，最终流产。深房A创下a股公司停牌时间最长的记录。
近一个多月来，围绕恒大的债务风波和随后的股改大战，也预计恒大和深房A将于11月8日同时宣布终止重组。
这背后是房地产融资不断收紧，房地产杠杆降低的趋势没有改变。近五年来，除少数国企和央企外，房企a股再融资没有突破。
11月9日复盘的深房A收于涨停，而港股中国恒大则收涨2.18%。
恒大作为“三条红线”下资金链最紧的房企之一，借壳上市失败，但减债无法停止。早在年初，恒大董事局主席许家印就定下基调，今年的核心任务是减负。最近几个月，恒大下大力气筹集资金还债，最根本的还债方式就是快速销售回报产生现金流。
接近恒大的人士表示，恒大希望在相对较短的时间内，至少能遇到“三条红线”中的一条。
重组终止的背后
2016年10月，恒大与深房A签署重组协议，计划借壳上市，回归a股。大约8个月后，恒大以70亿的巨额亏损退出万宝之争，将股份转让给深铁。
对于重组，投资者曾给出乐观预期。2017年至2018年，恒大地产推出三轮投资1300亿元，最高估值达到4000亿元，超过万科。
但之后房地产再融资继续收紧，神房A一直停牌，数次公告和重组延期。这一延迟长达四年多，战争投资者预期的上市也落了空。
随着时间的推移，很多市场参与者认为恒大与深房A重组失败已在意料之中，这只能再次证明a股房地产再融资防线吃紧。
房地产公司a股再融资包括增发、配股、借壳上市、可转债等。自2015年以来一直收紧，几乎从未发布。即使房地产企业拆分了物业、商业、长期租赁等子业务，想在a股上市，也还是很难和房地产有关联。
这几年房地产企业再融资a股的屈指可数，借壳上市的也只有一家。2015年4月，金丰投资与绿地集团重组获得证监会有条件批准，绿地控股4个月后成功借壳上市。
这几年固定增长的病例也很少。仅在2018年保利地产增加投资90亿元，今年年初欢乐城控股增加投资24亿元，是2018年以来唯一一家a股房地产股权融资成功全额发行的案例。
今年9月，平安宣布退出招商局蛇口35亿固定收益筹资，并收购南油集团24%的股权。市场人士认为，这也是房地产再融资仍受到严格控制的表现。
a股上市融资无望，房企纷纷赴港上市。数据显示，2018年有12家房地产企业赴港IPO，2019年有13家房地产企业赴港IPO。今年以来，已有10多家房地产企业在香港提交上市申请，其中
接近监管的人士表示，自2019年6月以来，房地产融资已经全面收紧，无论是信贷、海外发债、房地产信托还是其他非标准融资，更不用说a股上市了；今年8月20日，央行和住房和城乡建设部联合通知房企出台“三条红线”新规，进一步量化融资约束。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于恒大来说，尽快解决申方A这个长期悬而未决的问题，也是一个开机落地。未来几年，a股市场应该还是表现不错的。如果有机会，房地产企业应该继续寻找回归a股的机会。
花式减债
对于11月份的恒大来说，终止重组只是一个程序问题。
在此之前，恒大的主要压力来自与展投的赌博协议：如果在2021年1月31日前未能上市，将赎回全部股份。近一个多月来，恒大基本解决了这个问题，暂时缓解了资金压力。
11月8日公布，恒大1300亿战863亿已转为股东；357亿战争投资已经谈妥，即将签署补充协议；50亿的战争投资正在协商中，因为涉及到自己大股东的资产重组；恒大集团已支付剩余30亿战争投资本金，即将回购。
在这个紧急而危险的“矿”被拆除后，恒大仍将长期面临偿债和财务重组的压力。因此，今年面临“生死之战”的恒大，正不遗余力地抽回资金，减少负债。
与战争投资转股思路一致，股权资产转让是恒大进一步缓解债务压力的重要举措。
自9月份以来，恒大已分拆转让旧地产股，引入235亿港元的战争投资，包括马云、马花藤等人。为此，许家印卖掉了恒大约30%的产权。
之前投入巨资的新能源汽车也在抛售股票。恒大健康(汽车)配股融资40亿港元后，恒大于11月1日将其持有的广汇集团40.964%股权转让给深能集团，转让总额为148.5亿元人民币。广汇两年前被恒大收购，主营业务包括汽车销售。
在集团公司层面，恒大也做了配股。10月14日，中国恒大宣布计划增发至多26.29亿股新股，预计融资净额约为42.56亿港元。投资者阵容豪华，包括世界最大的公募基金先锋基金(Vanguard，先锋基金)，挪威央行的主权基金挪威央行(Norges Bank)，等等。
股权融资完成后，徐家印家族在中国恒大的持股比例将从77.78%稀释至76.26%。
据记者统计，恒大通过转让各种股权资产，缓解了1400多亿的资金压力。
此外，恒大还将分拆资产上市，预计将筹集更多资金。恒大计划在科技创新板块上市，准备工作正如火如荼；恒大地产也向HKEx提交了上市申请，市场预计恒大地产将筹资逾10亿美元。
恒大地产总裁夏海钧表示，一旦恒大地产分拆上市，中国恒大的净负债率将下降19%。
此外，销售回报将成为恒大减少负债的最大筹码。
在过去的“黄金九月，白银十日”楼市，恒大推出全国地产折扣，两个月销售额达到1800亿元，回报1358.5亿元。
今年1-10月，恒大累计销售额6325.9亿元，超过去年6010.6亿元的销售额，完成全年6500亿元目标的97.3%；累计销售回报5307.4亿元，超过去年4715亿元的总回报。
按照目前的销售速度，恒大可能会超过全年6500亿元的销售目标，有望冲刺到8000亿元的内控目标。
截至9月24日，恒大的计息负债较3月底减少约534亿元
