监管和调整房地产“灰犀牛”银行抵押品处置陷入困境
我们的记者杨京新从北京报道
12月1日，中国人民银行党委书记、中国保监会主席郭树清指出，房地产是目前中国金融风险中最大的“灰犀牛”。这也是中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”。
我国房地产相关贷款在银行贷款中占比相对较高，部分资金甚至通过债券、信托等渠道绕过楼市，成为支撑房价的重要因素之一。银行在信贷供给上也更倾向于以房地产作为抵押品的贷款，这种高度的内在联系形成了监管所指的“灰犀牛”。
《中国经营报》记者表示，由于宏观经济下行压力，企业破产重组数量较往年有所增加。这些企业涉及的债务中，企业贷款对应的抵押物很多是房地产和土地，作为不良资产不容易处置。对于银行来说，他们也担心房地产和土地会被砸在手中。
屡屡流拍
11月27日，吉林省辽源市中级人民法院公布了执行裁定。因房地产企业松涛富明房地产开发有限公司与一家银行及吉林交通投资集团发生金融贷款纠纷，该银行申请法院强制执行。在实施过程中，松涛富明房地产开发有限公司共有37套房子，其中只有10套通过拍卖方式出售，其余27套一直无法出售。最终，房产只能以一定价格“实物偿还”。
自今年年初以来，房地产和土地拍卖的数量一直在增加。11月12日，上海华信国际集团有限公司等15家关联公司合并破产清算，上海明日广场246套房产进行网上拍卖。虽然降价5亿，看拍卖会的人数甚至达到4万，但拍卖会一直没有开拍，以拍卖告终。
10月12日，HTC宣布在四川成都有一套住房，在Taobao.com拍卖了商业楼、写字楼、车库等资产，结果在流通中。
今年7月底，长春长生破产重组拍卖16项资产，位于北京市崇文区的一套商品房和长春市朝阳区的一套商品房未进行招标，结果均不成功。
“房地产和土地都是固定资产，很难变现，尤其是交易市场不活跃的时候。”据一位股份制银行人士介绍，处理此类缺陷最大的问题是“没有市场的价格”。
他告诉记者，在银行贷款中，抵押贷款、担保贷款和信用贷款更为常见，其中抵押贷款占的比例最大，单笔金额可以做得很高，抵押品的价值是重点。
“以房地产和土地为抵押向银行申请贷款是最直接、最容易的。土地的价值很好衡量，风险比其他贷款低很多。如果发生违约，银行可以通过实现抵押品来减少损失。”上述股份制银行表示。
但此人也认为，抵押物变现比较麻烦，这是所有银行贷款都面临的风险。“银行不愿意把固定资产握在手中。如果他们不能处理掉，他们会很尴尬。时间成本高。”
某大型国有银行分行负责人认为，银行贷款对应的抵押物是房地产和土地，最大的风险来自估值。“虽然所有相关资产都参与了评估，但评估价格仍然是灵活的。如果评估价格合理，两次拍卖价格可以打折两次，处置难度会更低。现实是很多资产被高估了，很难有人通过拍卖来接手。”
“很多时候拍卖价格和市场价格没有差距，也降低了竞买人的积极性。”负责人认为，一旦房地产和土地出现问题，买家很难向卖家索赔。
他还告诉记者，最大的金融风险可能在于房价的波动，因为国家对房地产监管的政策越来越严格。一旦房价大幅下跌，贷款人的还贷意愿就会下降，甚至违约。“中国房价多年来只涨不跌，唯一的区别在于涨多少，涨多少。如今，该行担心的还有房价下跌时会发生什么。”
他坦言，部分银行房地产贷款业务的不良资产正处于快速上升的过程中，这可能也是目前监管重视的原因。
房地产“灰犀牛”
由于房地产与银行的高度相关性，业界一直非常关注银行的房地产贷款。郭树清在最近发表的《“十四五”规划建议辅导读本》中发表文章指出：坚决遏制房地产泡沫。
他在文章中说，房地产和金融业有着很深的关联。自上个世纪以来，世界上已有100多起金融危机与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款占当年GDP的比重超过32%。
目前，我国房地产相关贷款占银行贷款的39%，大量债券、股权、信托等基金进入房地产行业。可以说，房地产是目前中国金融风险最大的“灰犀牛”。
据记者了解，早在2018年，房地产贷款风险就被监管部门视为可能引发系统性风险的八大风险之一。当时，一些地区的银行房地产贷款约占银行贷款总额的50%。
当时，四川省银行业监督管理部门在2018年上半年银行经营报告中称，截至2018年5月底，四川省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元，比2017年底增长9.53%。房地产行业的贷款集中度偏高，房地产贷款加上房地产担保的其他贷款比例接近50%。与此同时，一些机构违规使用同业业务、理财资金、经营性物业贷款和营运资金贷款为房地产企业融资。
此后，监管部门加大了对资金进入房地产行业的控制。2020年9月，银监会启动城市房地产贷款专项检查，整顿金融秩序。2020年10月22日，银监会副主席周亮在金融街论坛年会上表示，房地产过度金融化得到遏制。
“今年上半年，监管部门就房地产贷款向大银行发布了相关指导意见，要求大银行房地产贷款新规模控制在30%以下。”一位券商分析师表示，与往年相比，这一增幅已经放缓了很多。
据该人士称，由于房地产贷款涵盖了抵押住房贷款，而且这笔贷款涉及民生问题，因此一度是银行的业务。然而，一些地区的住房贷款过热刺激了房价，迫使银行调整政策。
他认为，目前银行贷款仍然无法避免在风险控制操作中使用房地产作为抵押品，这对于银行来说更加直接和熟悉。“现在一些小微企业或者制造业的贷款都是以房产抵押的方式发放的。现在的银行，不要太专注于风险的托管，而应该更多的放在资金的使用上，不能让贷款资金被用来炒房。”
