深圳十年卖地最多 房企想拿还靠抢赌
记者|章子怡
“其他城市拍地，以百万(元)为招标单位。在深圳，招标单位是几千万甚至上亿。即便如此，这么多开发商抢，我们也未必能拿到地。”李磊告诉了接口消息。
作为一家外国开发商的投资经理，李磊参加了今年深圳所有的宅基地拍卖，经过与各开发商的激烈竞争，为公司赢得了一块地。光是这个情节就足以让公司兴奋。
“开发商在别的城市，可能有几十万平米甚至几百万平米的土仓。在深圳，能有几万平米的土仓，已经很棒了。”李雷说。
2020年，深圳将供应十年来最多的宅基地。据深圳中原统计，深圳全年供应住宅用地31处(含深度合作区)，比2019年多19处；吸金800.72亿元。
在深圳提供的31套民宅中，有14套被深圳市人才安珠集团或其区级公司购买，其余17套被多家开发商购买。800.72亿元的土地出让金中，98.45亿元由人才住房集团支出，其余700亿元由开发商出资。
贵的，少的，有竞争力的，却又不得不抢的，成为深圳土地招标拍卖市场开发商的共同情怀。
即使深圳的土地很贵很稀缺，但还是不妨碍开发商抢。深圳楼市依然是四大一线城市中最火最安全的城市。
据国家统计局统计，今年1月至11月，深圳二手房销售价格同比上涨10%以上。
来自深圳中原的统计数据还显示，今年11月，深圳住宅网数量达到6296个，比上个月增长36.4%。这是深圳连续第四个月售出4000多套。
从龙华到宝安，从前海到光明，到处都是新的热点。
去年开发商拿走的很多土地，今年已经准备入市；今年拿走的土地，在拿走的当天就已经做好开工准备，准备来年马不停蹄的入市。
“时间就是金钱，效率就是生命”，38年后，这句话还在深圳楼市里被人玩。
“举一次牌，心痛一次”
12月16日，2020年深圳最后一次土地拍卖结束，三块土地共计42.7亿元。
其中地块G03506-0014位于龙岗坂田，距离10号线华为站约600米，建成后商品房平均售价不超过59300元/平方米。
该地块招标时，有法华、招商局、中海、联发、越秀、龙光、华润TCL、碧桂园等12家以上的房地产企业参与了招标。
在投标这个包裹时，很快就达到了25.48亿元的最高限价。开发商的贴牌速度太快了，屏幕更新甚至跟不上主机的报价。只打了17轮就到了最高限价。
真正让人焦虑的环节是只招租不卖人才住房面积。自竞拍人才住房面积以来，竞拍速度有所放缓。即便如此，在开发商轮番发帖的过程中，主持人提高了招标范围，每次招标价格从200平米提高到500平米。
经过68轮人才住房面积招标，该地块最终以25.48亿元的最高价被联发拿下，人才住房面积3.71万平方米只租不卖，可售楼层价格达到5.04万元/平方米。
当时在拍卖现场的李磊，只筹到了几张牌，在拍卖的后半段选择了放弃。“位置很好，但是我们做不到联发科的价格，太贵了，没法算。拿地来说，每次叫价到后面，都会心痛一次。你贴得越多，你在这个地方赚的利润就越少。每个人心里都有考量，不然谁不会。”
联发拿下的这块地的可售底价和最高售价相差只有9000元/平米左右，需要涵盖资金成本、建筑安装成本、人工成本等。而且利润率极小。
但该地块毗邻万科城和雪象园，周边还分布有华为坂田园等科技园工业园。虽然没有大规模的商业，但是街道周围商铺密集，小商业区很多，生活氛围浓厚。
二手房方面，周边面积最大的小区是万科城市系列，1-4期上市均价6.9-7.3万元/平米。如果该地块建成商品房均价不高于5.9万元/平方米。未来二手倒挂会有近万-14000元/平米的差价。
可以预测，包裹完成并投放市场后，未来热度不会太差。
深圳火热的楼市，成了开发商拿地的依据。
乐友佳研究中心监测显示，11月深圳网上签约一手房6296套，较上月增长36%。这是深圳新房月交易量多年后首次超过二手房。受11月新房销售好的影响，深圳一手房去化学化周期又缩短到6个月。
光明是今年出售民宅数量最多的地区，售出了5箱。同时也是今年最热的地区。
乐友佳数据显示，11月光明再次获得全市一手住宅网签约第一名，网上签约1651套，较上月增长17%；宝安以1376台位居第二，较上月增长228%；龙华1269台排名第三，较上月增长36%。
事实上，光明、宝安、龙华，今年只要有宅基地出售，都是开发商争夺的对象。
昂贵的土地也让开发商加快建设步伐，再次上演“深圳速度”。
今年总价最高的宅基地被当地房地产企业龙光拿下。5月，龙光以115.9亿元的总价，45%的升水率，每平米6.32万元的底价，拿下了前海一片罕见的住宅用地。如果除去人才房面积，可售楼层价格约为每平方米8.3万元。
龙光拿地当晚，有媒体报道龙光在地块开工建设。
目前龙光拿下的这块前海地块已经准备入市，项目名为龙光前海天京。前海天京也被认为是继华润润西之后的下一个“网络名人”。
有中介告诉接口新闻：“前海天京肯定有名额。现在才10万平米。前海未来的规划开发速度很可能上升到20万平米，比润一的升值空间大得多。”
万科拿下江岗山地块的当晚，地块就准备开工了。
去年深交所出售的10套普通商品房中，除田健前海地块外，龙光九月台、越秀何玥楼、中海玉环时代、电建岳明楼等项目均已进入市场。
李磊认为：“在深圳市场拿到土地是不赚钱的。最终收益率在2%到3%左右，但深圳市场是安全的。现在前20的房企在深圳没有土地储备，那么在全国布局。你盘子里最重要的部分不见了。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李也表示，中国房地产市场越来越分化，安全边际越来越有限。在这种有限的情况下，项目布局可以在大湾区进行，尤其是在深圳，项目布局的安全系数会更高。
毕竟，如果你想进入深圳市场，昂贵的门票和稀缺的土地给开发商留下的机会很少。
加快保障性住房供应
建设“经济适用房”成为深圳房改的重要方向，深圳也加大了经济适用房用地的供应，这是今年深圳土地市场最明显的变化。
5月初，深圳发布了《2020年度建设用地供应计划》，显示年内计划供应建设用地1200公顷，相当于2010年全年计划供应1200公顷
在今年深圳最后一次土地拍卖中，福田很少进入宅基地。该地块最终被安珠福田人才以2.46亿元中标，用于建造可销售的人才住房。
地块最高相邻小区SEG花园和向明花园均价分别为11.2万/m2和14.6万/m2，而地块最高售价不高于6.01万/m2。
2020年，安珠集团频繁出现在土地招投标拍卖市场，前后14次踏入深交所大门，支出98.45亿元。虽然安珠集团没有太多的征地资金，但就征地数量而言，安珠集团占了全年的45%。
未来深圳人才置业集团供应的可售或可租住房，无疑会有很大的变化。
从2018年到2020年，深圳需要筹集各类住房42万套，其中人才住房、住宅商品房、公共租赁住房不少于25万套。基于“政策指标”即人才住房、住房和公共租赁住房用地比例不低于60%，未来深圳保障性住房的住房将达到住房供应的60%。
8月28日，深圳市住建局党组书记、局长张在深圳房地产节暨行业综合评价大会上说：“新加坡是深圳的榜样。今后，60%的深圳市民将住在政府提供的出租或出售的房子里。”
但也有分析人士认为，从新加坡的经验来看，其住房保障计划的成功取决于两大因素：一是住宅用地供应量大，二是售价低且稳定。深圳目前不具备这样的条件。
近十年来，深圳的住房供应一直处于较低水平，总体呈下降趋势。
根据中国指数研究院的数据，2019年，深圳共推出商品房437.77万平方米，供应面积同比增长15.1%。经过两年的持续增长，深圳商品房供应量恢复到2016年的水平。
伴随着住房供应的明显矛盾，是深圳房价的上涨。
根据中智研究院的百城物价指数，2020年10月，深圳住宅均价为5.42万平方米，居全国第一。
中原指数显示，深圳二手房价格连续15个月上涨。11月，全市二手房平均成交价格突破7万元/平方米，达到7.04万元/平方米，较上月上涨1.8%。
据国家统计局统计，今年1月至11月，深圳二手房销售价格同比上涨10%以上。
高房价和二手房的严重倒挂，都使得投资者和急需客户在深圳楼市中的角色模糊不清。
有业内人士认为：“在深圳市场，购房者既有投资需求，也有住房需求。购房者看到的不仅是自住的需求，还有深圳未来房价升值的潜力，这也使得有资格买人才房的人不一定买人才房。他必须考虑自己的投资需求，买商品房的潜力肯定更大。现阶段商品房供应不足，房价只会进一步上涨。”
深圳中山中原总经理俞告诉接口新闻：“为了平衡深圳的长期住房供应，集团将继续把土地作为人才住房投放市场。至于能否真正稳定深圳房价，只能说是尽力了。”
根据深圳市住建局今年4月发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》，本市住宅用地仅占建设用地的22.6%，低于25%-40%的国家标准。
因此，深圳市住建局在“十四五”期间也对土地供应进行了一些调整。过去40年住宅用地占建设用地的比例为22.1%，从“十四五”上升到25%，甚至在“十四五”前两三年上升到30%，以弥补不足。
未来，深圳无疑将增加住宅用地供应，但房价压力仍将是考研的一大难题
