员工买房最低七五折 房企推出年终冲刺
距离2020年底只有6天了，房地产企业的年终冲刺接近尾声，花式推广方式层出不穷。
据市场消息，R&F置业(02777.HK)为员工提供购房优惠：从2020年12月23日至2021年1月22日，R&F集团员工、境内外所有分支机构和子公司购买2020年全国范围内销售的项目将获得最低75%的折扣。
一些R&F内部员工向哥伦比亚广播公司证实了这一消息。但据其披露，国内并非所有项目都参与了上述活动。比如在广州，商店和停车位都是打折的，一些热门的优质项目没有上市，可以引起购买的欲望。
受疫情和三条红线的影响，今年房地产企业的销售压力普遍较高，R&F通过内部购买员工来拉动销售的情况并不少见。除了促销折扣，一些房地产企业直接将业绩压力传递到内部，强制各部门设定明确的认购指标。
“上半年下跌的业绩，已经到了最后几个月。年底压力越大，公司营销负责人今年换了几轮。”一位华北房地产营销一线工作人员说。
地产人发起最后冲刺
年底临近，房产主要进行年终考试。今年的销售目标能否实现，将直接影响公司的现金回报情况，影响来年投资扩张指标的制定，影响资产负债表的“踩线”。
整个12月，王琳(化名)的朋友圈每天都在更新，她公司的项目宣传力度从未下降。虽然在品牌部，但还是有销售压力。“现在的市场不像往年，除非折扣有吸引力，否则很难快速出货。”
降价促销确实是拉动销售的有效手段。典型的例子就是中国恒大。截至2020年11月，集团已超额完成年度销售目标，但平均销售价格已从2019年同期的10300元/平方米降至今年的8960元/平方米，相当于87%的折扣。
曾经和恒大一起跻身“华南五虎”的R&F也开始了打折促销模式。
除了上述75%的员工全款购房优惠外，根据其最新优惠政策，员工在2020年12月29日至2021年1月6日一次性付清全款，可享受20%的优惠；2021年1月7日至2021年1月22日，可享受15%的优惠。
值得注意的是，全国无套数限制，不计入员工折扣购买套数；房价付清后一年内，每套房可无条件免费更名，员工可共同购房。因此，业界亦视此举为R&F变相的折扣措施.
今年以来，R&F在促销和返现方面采取了许多措施。疫情期间，R&F邀请主持人李湘现场卖房，吸引1000多万人观看；当天猫好房子在9月份推出时，R&F率先将价值约500亿美元的商品投放到平台上进行销售。
12月1日，R&F发布11月份运营数据，当月签约销售额146亿元，同比增长6.49%，较10月份下降7.5个百分点；1-11月，R&F实现合同销售总额1172.8亿元，同比下降2.55%，年销售目标完成率约为77%。
年终冲刺是由员工优惠措施推动的，这在R&F以外的房地产企业中经常上演.
前不久苏宁环球地产的《关于集团内部员工现价购房的通知》复印件流出来了，说是有一批优质的保留房给全体员工，可以认购，不需要购买证明，但必须在2020年12月13日前付清全款。付款结清后，签署房屋认购书，可以提供更名的机会。
一些房地产企业也直接将销售任务分配给员工。据悉，一家总部位于华东重庆的房地产企业要求员工在内部购买305套，并设置不同的独立设备
“房企全员营销在业内屡见不鲜，给员工硬标的也不鲜见。受今年疫情等因素影响，大家的销售压力普遍加大。”有知情人说。
降负债压力传导至销售
融资“三条红线”的流出，使得房企加强销售回报的动力更强。
为了满足监管要求，R&F最近出售了其在机场物流园区项目中70%的股份，并完成了2.57亿股新h股的配售，共筹集约24.98亿港元。据悉，配售完成后，R&F扣除预付款后的资产负债率将降至69.72%，由“红档”降为“橙档”。
然而，R&F集团董事长李思廉曾表示，房企“降级”的最佳方式是根据预售证书出售房屋；其次，可能需要卖掉一些已经建成的投资物业；三是找人合作开发项目，或者卖一些项目股份。
壳牌研究院也认为，快速去库存、提升销售收益率是房企降低负债的重要途径之一。房企对销售回报的依赖，会将压力传递给提前销售。
宏观来看，1-11月，房企到位资金同比增长6.6%；从结构上看，自2006年以来，国内贷款比例呈下降趋势，而存款、预收款和个人抵押贷款比例增加了10个百分点。很明显，房企依靠销售回报来缓解财务压力。
据嘉里数据，截至11月底，近80%的房企累计业绩超过去年同期，60%以上的房企目标完成率达到90%以上。但与此同时，近30%的房地产企业全年目标完成率在85%~90%，少数房地产企业的目标完成率还不到85%。
中国恒大、中国金茂、时代中国、滨江集团、大发地产、越秀地产等六家房地产企业已经提前完成年度业绩目标；但R&F地产、嘉园国际、首都地产、建业地产的目标完成率均在80%以下，上个月压力较大。
从第四季度开始，虽然房企加大了供销力度，但实际市场率依然承压，8月份以来，百强房企月度同比增速持续下滑。11月份，几家房地产企业的销售增长率比上一家有所下降。
“今年，在疫情的影响下，一些房地产企业在实现年度目标方面有一定压力。在严格监管下叠加去杠杆化需求后，房企资金链面临考验，销售压力进一步加剧。”凯瑞认为。
