房企高价背后:绕过“创纪录价格”和“做假”买家支付更多
买房是大事。售楼处的新房价格是多少才是买家最关心的。从2018年5月起，吉林省长春市规定商品房按照“一房一价”的原则在房地产信息平台公示，实际成交价格不得高于预售申报价格(备案价格)，否则不予网上签约。
业内人士指出，这些措施有效规范了商品房销售行为。然而，近年来，许多购房者反映，房地产开发企业和中介公司在购房时，通过各种手段“绕过”备案价格，违反了相关规定。「高价卖房」背后有什么「刁钻」？记者对此展开了调查。
拿到购房合同才发现“多交”了钱
这期间，长春购房者马女士特别麻烦。2019年上半年，她在长春金橄榄城三期小区购买了一套房子，该小区由长春何鹏房屋开发有限公司开发建设.
上图是马女士和她的邻居在售楼处拍的照片
根据马女士的购房合同，该房屋单价为每平方米9150元，总价为114万元。事实上，她支付的购买价格约为每平方米1万元，总价近130万元。
在这个社区，有相当多的买家遇到过同样的情况。“政府规定实际购买价格不能高于备案价格，否则不能签订合同。我们就相当于买了一套高价的房子。”马说。
多余的钱去哪了？接受采访的买家表示，多付款项是由长春汇居通科技有限公司(以下简称“汇居通”)收取的，而非项目开发商。售楼处的一位销售经理表示，开发商与汇居通合作销售商品房。目前公司已经“基本解体”。多出来的钱能退吗？很多买家与售楼处沟通，得到的回答是：“我们没有收钱。”
上图是马女士和她的邻居在售楼处
业内人士指出，本案中，汇居通是一家典型的中介销售公司，他们与开发商约定以底价出售房屋，高于底价的溢价部分将作为中介公司的销售佣金。
中介赚佣金是可以理解的，但是很多买家说买房子的时候不知道有中介公司，乱交钱。他们觉得被骗了，向市场监管部门投诉。长春市市场监督管理局二道分局于2020年4月立案调查，12月4日作出行政处罚决定。
根据书面决定，本案中，长春何鹏房屋开发有限公司向惠家通提供了每平方米约9050元的底价，惠家通向买方收取了预计价格(最终售价)与底价之间的差额作为“溢价”作为销售佣金。但在介绍房屋时，卖方没有明确标注价格，违反了相关法律法规，扰乱了市场秩序。责令改正违法行为，并处以67万元罚款。
上图为长春市市场监管部门出具的行政处罚决定
虽然处罚认定了汇居通的违法行为，但马女士和几十位购房者还是很郁闷：多出来的钱谁能还？
“绕开”备案价卖房的方式还有不少
柯睿长春院高级分析师冯江表示，一套房产的预售价格，在通过长春房产信息平台等手段向社会公布后，意味着每一套待售商品房的最高价格都被“锁定”。如果你想以更高的价格出售房子，你必须再次向管理层报告。
然而，重新申报更高的售价很可能被拒绝。为了获得更多的利润，一些开发商和中介公司通过各种手段“绕过”备案价格。
——.涨价后会打折诱导买房。2020年3月，长春不少购房者反映，宣传中提到的两个房地产项目“伊田崔迪乐府”和“奥林匹克体育翡翠花园”，购房者可以享受“9.9%折扣1.5-3万，9.9%折扣2-4万”。但购房者交费后发现优惠售价几乎和房产备案价一样。“这不是提价后打折吗？”一位购房者说。市场监管部门也认定这是对购房者的欺骗，违反了相关法律法规，并对相关企业进行了处罚。
——变相收取各种费用，实际上是为了涨价而卖房。根据长春市市场监督管理局南关分局出具的行政处罚决定，2019年，吉林宏成房地产经纪有限公司向购房人承诺，在未取得《商品房预售许可证》房产时，可享受“1.5万元至3万元”的优惠待遇。但买家交钱后以备案价格低于预计售价为由拒绝兑现承诺，并表示该1.5万元作为内购费、内购平台挂号费、内购平台咨询费，不予退还。监管部门立案调查后，认为该公司违反了价格法等相关法律法规，对其处以110万元罚款，并责令其退还买家的相关款项。
——捆绑车位，高价卖房。在采访中，一些购房者还提到，一些楼盘会通过捆绑车位来卖房。“这种情况以前大多发生在热卖地产。虽然备案价已经锁定在最高价，但如果想买房，就必须花更高的价格买车位和车库，相当于变相涨价。”一位房地产经纪人告诉记者。
联合执法，维护房地产市场销售秩序
经有关部门批准公布的备案价格，是规范楼市、促进“无房炒”的重要手段。“备案价格由开发商独立申报，它将参考周边房地产价格和项目开发成本等因素，并涵盖合理的利润。”长春一位房地产销售负责人告诉记者。“而且，这个价格需要经有关主管部门批准后才能向社会公布。”
长春市消费者协会秘书长钟平表示，消费者协会已经收到了许多来自房地产开发商或机构的关于变相收费的投诉。在这些投诉中，购房者支付的各种费用并不包含在购房合同中，往往以“服务费”、“会员费”、“咨询费”等形式以现金形式支付给房地产开发商以外的市场主体。事实上，如果开发商想“绕过”创纪录的价格，以高价出售房子，就会采取许多规避措施，如通过中介机构收费、要求买家支付现金、收据模糊等。
在采访中，许多从业者表达了这样的声音：一套房子的实际成交价格往往受供求关系的影响。如果一个房地产的供应量小于需求量，那么它受市场的影响会更大。即使超过创纪录的价格，也有很多买家愿意买单。几位房地产销售代理告诉记者，他们遇到过一些优质地段的商品房继续热销，买家购买意愿强烈，导致房价上涨。虽然实际成交价格高于纪录价格，但买家还是愿意购买。
针对“绕过”卖房创纪录价格的行为，长春市住房保障和市场监管部门不断加大打击力度，定期向社会公开违法违规案件，造成了强大的冲击。同时，监管部门还要求开发商以各种方式明确标注价格，提醒购房者及时查询，以便准确了解自己在做什么。冯江等专家表示，房管、市场监管、发展改革等部门可以形成联合执法机制，加强对商品房全过程的监管
