高房价正在抢购 但深圳的公寓市场却很冷
深圳新楼盘很少。就算房价高，很多楼盘一推出就卖光了。按理说，低价位的公寓房应该是受欢迎的，但事实是，相对于火热的住宅市场，深圳的公寓市场最近冷飕飕的，就算降价也很少有人关注。
深圳公寓市场进入寒冬，深圳罗湖区的一栋公寓楼频繁上演降价促销。记者看到销售大厅空无一人，只有一名销售人员。记者在现场了解到，该楼2018年开业，目前仍有公寓出售。销售人员告诉记者，在购买新公寓时，开发商还会为首付活动提供优惠。一般公寓需要50%首付，房地产只需要4.5%首付。
深圳某公寓销售中心销售员：我们2018年10月开业，现在是既有建筑。整体均价6.6万左右，周边7万，8万。我们有49、57、67、84平米，8个梯子，30户人家。虽然已经卖了两年多了，但公寓产品原本是分开慢慢卖的。
记者去了深圳罗湖区上个月刚开盘的另一个新公寓项目，因为房源率高，吸引了一些前来选择的客户。
深圳某公寓销售中心销售人员表示，56套公寓将作为三室，买一层给一层。楼上不算面积，现在有优惠。他们根据首付流程申请折扣。
降价促销的方式在一手公寓市场很常见。从事房地产中介行业第六年的夏振坤告诉记者，深圳一套二手房严重倒挂，导致全国范围内的创新，使得购房者涌向新房市场。另外，新政提高了二手房交易的税费，二手房市场不再像过去那样火爆。无奈之下，夏振坤和他的同事只能将目光转向深圳的一手公寓市场，但几个月后，公寓销售仍然不理想。
根据深圳中原研究中心的数据，2020年深圳有56个公寓项目在售，新批准面积147万平方米，约24900套。2020年售出1.17万套，共计72万套，均价6.3万元/套。
深圳中原三级市场工商所总经理田辉表示，未售出的板块基本都集中在原关或新关之外，供应量比较大。一些疫情集中的地区，比如今年的罗湖，一下子爆了12个盘，一个月就出来了，竞争很大，只能打价格战。
公寓市场供需失衡 业主降价为求脱手
在深圳新公寓市场销量冷清的同时，二手公寓市场的业主大幅降价。目前深圳二手房市场具体情况如何？
2017年底，方女士因购房名额有限，购买了当时刚在龙华区开业的一套30平米的公寓，并于2019年底交房后租到了一套长期租赁公寓。然而，今年的情况让方女士意想不到。受疫情影响，很多父母租房都有问题，方女士也未能幸免。不仅房租收不回来，她还需要每月还贷。于是方女士开始在各大中介把自己的公寓挂牌出售，但结果并不乐观，半年都没人有兴趣挂。
当我在深圳业主方女士：,卖房子时，我发现2017年的房价没有变化，所以我仍然失去了银行抵押贷款的税费和利息。公寓的增值税很高，当时买的时候没有考虑进去。现在除非二手房亏本卖，否则根本卖不出去。我后悔了。
近日，记者还来到了位于深圳龙华市洪山区的龙光九嘴安。该房产在2018年连续多个月成为深圳单栋销售冠军，被认为是衡量公寓市场的指标。伴奏
在深圳，龙光九祖庵这样的公寓不算冷。据业内人士介绍，目前公寓市场供过于求，不少开发商已经开始降低客户自住成本。
深圳米德兰房地产中心销售经理夏振坤：很多公寓刚开盘的时候，停车费都定在900和1000元，因为是商业停车费，比小区停车贵，也高。但是后来开发商降低了停车费，就像深圳去市里的时候，当初停车费在1000-1800元之间，现在是开盘后460元一个月。
万德数据显示，从2015年开始，深圳的公寓供应量每年都超过成交量，2018年和2019年，公寓供应量约为销量的两倍。
交易成本高成遇冷主因
从2018年到2020年的三年间，深圳公寓政策频繁出台
，平衡供需的调控也持续地进行。市场紧跟着政策风向，经历了跌宕起伏的3年。那究竟是什么原因导致公寓不被市场看好呢？根据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》，商务公寓是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。因此，商务公寓水电费是按商业楼宇的标准，无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦表示，目前公寓成交的费用，比住宅大概高5个点左右。最重要的原因是它不带学位，首期款的要求是要5成，供楼只能借10年。它不像住宅这么灵活，可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法购买公寓的主要原因。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，住宅市场需求量特别大，而深圳的供应量也跟不上去，就迫使很多的开发商在做公寓市场的时候，把它转成了类住宅，目的就是强化销售。可它又违背了政府最初的初衷，所以政府就不允许转，使得公寓在市场上，始终处在一个比较尴尬的境地。
2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应和成交价均出现下滑。深圳中原研究中心数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平，同比下降0.36%，是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%，为2012年之后首次出现回落。
去年深圳出台的停止新增公寓审批政策，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。
同日，深圳住建局发文表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。
深圳中原董事总经理 郑叔伦：现在有点像赶尾班车，很多公寓都集中拿出来卖，属于公寓供应最多的时候。所以在这个情况下，价格很难有很好的表现。大家为了竞争出货，可能也会有不同的优惠。但我认为这个情况会改善，因为未来不会再有新增公寓供应，这是个很重要的节点。
内容来自央视财经
