2020年80%房企业绩背后:踩线完成降价
在过去的2020年，房地产市场遭受了“沉重的打击”。面对动荡的内外环境，下半年各大房企都交出了怎样的成绩单？
据《北京商报》记者统计，在已披露2020年销售数据的30家房地产企业中，有26家实现了年度业绩目标，4家设定目标的房地产企业未达标。值得一提的是，受疫情影响，2020年所有房企的目标完成率将普遍放缓。统计的30家房企中，有三分之一通过了“踩线”。
四强俱乐部：两个未完成
1月过半，各大房企纷纷发布2020年全年销售数据。据《今日北京商报》记者报道，在已披露2020年销售数据的30家房地产企业中，有26家实现了年度业绩目标，中国和金地均在实现业绩目标的尖子生之列。有四家房地产企业设定了目标，即中南建设、融创中国、碧桂园和R&F地产。
出乎意料和合理的是，四大房地产企业中有两家未能实现年度目标。融创中国发布的数据显示，2020年其合同销售额达到5752.6亿元。去年年初，融创中国设定了6000亿元的年销售目标，这意味着其2020年的目标完成率约为95.88%。但与2019年相比，仍有3.4%的增幅。
同样，常年高居榜首的碧桂园也未能达标。自2018年起，碧桂园只公布股权销售数据，不再公布全面销售。
据公开报道，2020年初，碧桂园集团总裁莫斌表示，“不会对外公布，但集团内部会有内部控制目标”。但按照2020年集团减持67%的目标，碧桂园2020年预计股权销售金额约为6074.22亿元。事实上，碧桂园2020年的股权销售金额为5706.6亿元。从股权销售来看，碧桂园只实现了预期目标的93.95%。但与2019年相比，仍有3.3%的增幅。
据第三方机构统计，碧桂园2020年全面销售锁定在7888亿元左右，仍稳坐地产排行榜榜首。
与融创中国、碧桂园相比，恒大2020年实现销售额7232.5亿元，目标完成率111.27%；但万科没有设定年度业绩目标，但与2019年同期相比，万科销售业绩实现了两位数增长。
根据第三方机构的数据，房地产企业的TOP 3门槛已经提高到7000亿元，但《今日北京商报》记者指出，“价格换数量”的牺牲在于业绩门槛的提高。以恒大为例，2019年其销售单价保持在10000元/平方米以上，但2020年其销售单价已降至8945元/平方米。碧桂园、万科、融创中国等龙头房地产企业也出现了不同程度的销售单价下降。
目标降低，踩线通过
受疫情影响，去年年初所有房企都选择了“保守”的态度，2020年的业绩目标设定普遍谨慎。比如海洋集团2020年的销售目标定在1300亿元，比2019年的1400亿元低7%左右；新城控股2020年的销售目标是2500亿元，比2019年的2700亿元低7%左右。
《北京商报》记者此前也做过统计。在公布业绩目标的35家房地产企业中，业绩平均增速在15%左右，整体业绩放缓。
但即便如此，各大房企的业绩目标并不尽如人意。在《北京商报》记者统计的30家房地产企业中，只有7家实现了110%以上的目标完成率，10家房地产企业"踩线"实现了业绩目标。
2020年，金科集团、郑融地产、远洋运输集团、中国澳源、保利发展、中良控股、徐汇集团、新城控股、合景泰富、世茂集团的销售额分别为2233亿元和1419亿元。1310.4亿元，1330亿元，5028.48亿元，1688亿元，但他们的目标完成率大多较小，比如远洋集团2020年的目标完成率为100.8%，中国奥林匹克公园为100.61%，新城控股为100.39%。
易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，疫情的影响只是一个方面，房地产市场已经进入“低流量”时代。无论是外部市场环境还是房企自身的规模，业绩增长放缓将成为未来的常态。从
目前的市场表现来看，各家房企已经开始由“量”转“质”，尤其是头部房企表现更为强烈，中小房企的规模追求也越来越不平坦，未来它们的业绩增幅也不会过于“高企”。预测向好 融资收紧
虽有波折，2020年对于房地产市场仍是丰收的一年。
克而瑞数据显示，从全口径销售额来看，2020年千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家，其中包括龙光集团、新力控股、时代中国等。千亿房企“上新”，再次证明市场的活力仍在。
2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。其中，TOP 10和TOP 30房企操盘金额门槛分别提升18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元。
“虽然市场层面向好，但关乎房企生存的命脉正在被收紧。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，融资“三道红线”叠加近期的房地产信贷集中度管理制度，中小房企的规模增长已经从源头受到限制，未来的资源配置也只会向头部集中，房地产市场分化会持续加剧。
2020年12月31日，银保监会、央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设立银行的房地产贷款余额占比和个人按揭贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
彼时有分析认为，上述政策会进一步收紧房企融资端，而个人按揭贷款限制也会影响到房企销售端，叠加“三道红线”，这将是未来房地产市场的深度调整。
贝壳研究院数据显示，2018-2019年两年房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力继续攀升。
另一方面，房企融资持续分化，龙头房企的融资优势凸显，这之中有碧桂园2.7%的利率，也有上坤地产12.75%的利率。1月15日，上坤地产发布公告称，将发行一笔1.85亿美元1年期优先票据，票面利率高达12.75%。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，融资收紧是所有房企的“必答题”，何去何从仍预留腾挪空间。从市场来看，短时间的债务压缩是不现实的，但对于资本面较好的房企而言，机遇要大于挑战，这无异于是一个扩大市场份额的机会。此消彼长，未来的市场分化会进一步加剧。
北京商报记者 卢扬 王寅浩
