房企2020《上海搏击》
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如果把2020年的上海楼市比作一部电影，参与者一定是各种房地产企业。他们见证了申城楼市在疫情过后的复苏和腾飞，整个过程高潮迭起。
作为“兵家必争之地”，房企自然向往上海市场。
在今年的上海楼市大戏中，他们分别扮演了哪些角色？C位之争中各家的杀手锏是什么？有的人怀念主角，有的人从角落走向中心。
中国海“突然袭击”
最受关注的前三个席位发生了变化。除了铁打的万科，其他两个席位相比2019年已经易手。
今年最大的看点是，年底中海以227.6亿元的股权夺冠，领先第二名万科27亿元。这是中海进入上海以来的亮点时刻。
2020年11月底，中海集团以124.28亿元的股权销售额排名第四，其次是万科(165.39亿元)、绿地(147.48亿元)和融创(125.49亿元)。
这种情况没有持续到年底。上个月，中海将两套推到一起，直接增加股权销售103.32亿元，超越万科，登上宝座。
帮助中海登顶的“英雄”项目是建国里和长宁路.中海100%持股的建国里项目总价从1577万元到5208万元/间不等，411套房开盘当天全部售罄。此外，总价在535万至1086万元/年的中海长宁1号(100%股权)也于12月上市，认购率高达409.44%。
当然，由于销售和网上签约的时间差，上海中原地产首席分析师卢文喜表示，本月新增的100亿元销售统计数据应该是房地产企业的销售合同，而不是网上签约数据。
如果我们拉长时间线，我们会看到今年中海在上海更清晰的爆发路径。
年内，除李建国和长宁地外，中海还拥有中海真如富、中海汇德利、中海九里净苑等项目。这些都占了很高的股权比例。柯睿以中海真如富和中海汇德利为例披露，网上签约的两个项目销售额分别为97.89亿元和50.79亿元，中海分别持有这两个项目70%和100%的权益，股权销售总额为119.313亿元。
从区域来看，五个项目中，内环两个，中环一个，外环一个，农村一个。较好的项目布局和较高的权益比例是今年中海在上海“笑到最后”的法宝。
连续三年排名前三的万科，在2020年连续两个月蝉联冠军宝座，最终以200.64亿元的股权金额被中海银行排在第二位。销售额同比增长5.27%，排名不变。绿地排名第三，股权金额189.17亿元，销售额增长66.11%，与其他房地产企业不同。绿地的业绩构成主要取决于其商业业务，占其整体业绩的70%以上。
瑞安两局支撑了一天
中海的奇袭也把原本排名第三的融创挤出了前三，这也是近三年来融创在上海的最低排名。
2018年融创以131.25亿元的股权销售额排名第二，仅次于绿地。2019年，融创力以225.83亿元的股权销售额向万科施压拿下榜单，也是唯一一家股权金额超过200亿元的房地产企业。
2020年融创上海以306.23亿元的规模金额排名第三，但股权金额仅为181.39亿元，股权比例不到60%，比2019年的79%低近20个百分点。
之所以出现这种现象，是因为大量小盘股交易者稀释了融创业绩的含金量，这并不是融创面临的困境。排名前四，除了中国托运比例高
2019年没有上榜的，2020年分别实现了129.95亿元和94.95亿元的高销售额。
跻身第六、八位。两房企今年业绩激增分别来自于旗下瑞虹新城和凯利海华府项目创造的高成交额拉动。其中，瑞安旗下的瑞虹新城天悦郡庭于2020年实现105.5亿元销售金额(网签数据)，位列上海楼盘第一位，也是年内唯一一个销售额破百亿元的项目。不仅如此，2020年10月瑞安旗下的蟠龙天地入市，大体量推出948套房源，认筹首日即收获超过1000组认筹，成为了10月上海楼市第一个千人认筹新盘，也刷新了2020年上海新房首日认筹量的纪录。
仅此两个项目便让瑞安今年稳居第六的位置。
万科跑量
不同于瑞安的以质取胜，万科维持排名的方法依然是努力跑量。
《国际金融报》记者统计发现，2020年，万科上海推出了9个住宅项目，累计开盘次数高达16次，共入市3939套房源。单价超过10万元的改善项目有2个，分别是“地王”项目中兴路一号与内中环间的鑫耀中城，其余7个均为外环外项目，单价在3万-7万元/间。
其中，和融信合作开发的中兴路一号由于塔楼设计、颇具争议性的户型和超高容积率劝退了不少购房者。开盘仅收到69组认筹，认筹率不足三成。
网上房地产数据显示，截至2021年1月12日，中兴路一号已售住宅套数113套，开盘9个月去化率仅49.3%。克而瑞显示，中兴路一号网签销售额甚至尚未达到上海楼盘销售金额排行榜的入榜门槛(32.66亿元)。
这意味着，均价约13万元的中兴路一号甚至不敌均价约6.6万元的虹庐湾带来的开盘销售额(32.79亿元)。
跌出的身影
除了瑞安和申能，此次还有18家新面孔出现在权益榜单TOP50内。例如上海西岸开发、恒盛地产、上海城投等。
有人进当然有人出，20家房企新上榜也意味着20家房企掉队跌出榜单。
跌幅最大的是2019年排名第13位的金融街，其于2019年实现权益销售额65.06亿元，2020年跌出榜单主要由于其后续供应无力。房天下数据显示，金融街在上海有金融街金悦府、西郊宸章、金融街融府3个住宅项目，除金融街金悦府将于2021年1月开盘外，其余2个项目均于2020年之前开盘。
为了填补空缺，2020年11月17日，金融街以18.3亿元拿下上海市宝山区BSPO-2302单元08-04、15-02地块，楼板价25648元/平方米，溢价率11.5%。该地块占地面积35675.4平方米，板块内有中集金地美兰城项目，均价为44806元/平方米。
此外，富力、中信泰富、保利置业、万达集团、泰禾、星河湾、阳光城等房企也消失在上海TOP50中。
不仅中型房企在上海的发展存在不稳定性，头部房企也面临此类困境。
近两年重返十强的世茂这几年在上海市场的存在感并不强，2018年、2019年均无缘50强，2020年凭借世茂云图项目以31.18亿元的权益销售额勉强跻进榜单，位列47名。
和世茂一样，龙湖在上海市场也出现水土不服。2018年因为天璞以63.36亿元权益销售额位列第11名后，2019年排名下滑至23名，2020年更是直接跌至48名，差点无缘榜单。
从权益金额下降程度来看，融创中国权益金额下跌最多，较2019年减少44.44亿元，其次是上海地产权益金额减少34.99亿元，新城控股则以19.96亿元的跌幅位列第三。
2021看谁？
2020年上海楼市已经落幕，2021年的舞台上，哪些房企又将有机会倾情出演？
开年，融创率先发力，推出旗下高端产品融创青云壹号，项目以104-220平方米高层、洋房产品为主，总价在905万-2320万元之间，开盘当日237套房源全部售罄。以均价每套1600万元计算，237套房源预计收金约38亿元。同时，项目二批次房源预计今年年中入市，融创新获取的杨浦定海项目与黄浦董家渡项目或也有望入市助力。
2020年，常年占据上海销售榜单前列的万科联合中建在宝山杨行连下4宗城中村改造用地，土地出让金合计85.3亿元，规划建面合计44.1万平方米。同时，四季都会、万科莱茵半岛已陆续于1月入市，多次开盘的万科天空之城也将在今年继续推出光之丘系列产品，后续储备丰富。
此外，中海也多次参与旧改拿地夯实土储。2020年中海中环投资联合体在普陀真如社区、石泉社区连下3宗商办及综合用地，规划建面合计38.76万平方米。自2018年以来，中海中环投资联合体在普陀真如社区、石泉社区已累计获取了7宗经营性用地，规划建面合计61.6万平方米。
继青浦蟠龙天地后，瑞安又斥资20.96亿元在青浦蟠龙路周边竞得住宅用地及商办用地各2宗，规划建面合计12.27万平方米。同时，瑞安蟠龙天地、瑞虹新城十期、翠湖五集等旗下项目仍有充足余量待放。
金地、招商蛇口、保利也在2020年各拿下3宗宅地补足储备。其中，招商在2020年先后从青浦大虹桥、虹口北外滩、静安不夜城3个热门板块拿地，预计项目推出热度不小。跌出TOP50权益榜单的大名城也于2020年补充弹药，一连拿下6宗地块。
