《购房》能否拯救棚改低潮后的三四线楼市？
随着一年的临近，一年一度的人口迁移潮正式开始。由于疫情防控的原因，很多人在2021年春节提倡“就地过年”，但“回乡买房”依然是讨论的热点。
“回家买房”是指从工作城市回家买房的行为。近年来，由于大城市生活成本高、压力越来越大，以及中小城市引进人才政策的出台，年轻人回国买房的现象相当普遍。许多年轻人选择留在家乡工作和生活，然后回家买自己的房子。
壳牌研究院对一线城市“流动人口”的调查显示，44.8%的受访者表示愿意回到家乡城市或省会城市买房。
这几年棚改热潮被认为是推动三四线楼市繁荣的主要原因，但这背后，返乡买房的作用也不容忽视。很多城市会在春节和国庆假期推出相应的折扣促销措施，效果不错。湖北某城市的一位房地产从业者在接受《21世纪经济报道》采访时表示，在疫情爆发前，返乡带来的销售额可能占到该市年销售额的30%至40%。
近两年棚改退潮，三四线楼市明显降温。居者有其屋能否填补这个空缺，继续刺激市场？
“回国”并不意味着回到三四线
回国买房高峰主要发生在春节和国庆假期，其中春节假期最为重要。由于疫情防控等原因，今年春节假期返乡人数有所下降。根据交通运输部的数据，预计2021年春运高峰期间将发送约17亿人次，平均每天4000万人次，比2020年高15%，但比2019年低43%。
这种情况势必影响回国买房的积极性。根据不同机构的统计，2021年回国买房意愿呈下降趋势。
壳牌研究院指出，44.8%的受访者表示愿意回到家乡城市或省会城市买房，受疫情影响，这一比例较去年同期的47.6%有所下降。
根据58位房研所用户的调查数据，2021年，37.8%的人计划回国购买自己的住房，意愿明显降低。相比之下，61.2%的人想在工作城市或附近买房。具体来说，47.6%的人选择在工作的城市买房，另有13.6%的人选择在工作的城市周边的城市买房。
该机构表示，虽然一线城市存在房价高、落户门槛高等不利因素，但职业发展空间带来的吸引力正在增加。尤其是在疫情给很多行业造成重大损失的情况下，一线城市的发展空间优势明显。
即使选择回国买房，三四线城市也不再是首选。考虑到老人看病、孩子教育等因素，越来越多的人选择回到省会城市，而不是家乡所在的小镇。
根据壳牌研究院的统计，购房者的十大热点城市都是新一线城市，其中成都、杭州、武汉、长沙、郑州位列前五。二线城市中，石家庄、济南、南昌、宁波、大连等是返乡度较高的城市。
壳牌研究院指出，良好的经济基础、宽松的定居政策、相对宽松的生活节奏是吸引人才的主要原因。
近两年来，许多城市在落户和购房方面实施了优惠政策，吸引了大量人才。上海市一局研究院智库中心主任严跃进表示，这些人才引进政策已经改变了人才引进的内涵
2016年至2018年，大规模棚户区改造形成了对全国楼市特别是三四线城市住房需求的重大支撑。2019年以来，棚改规模迅速下滑，三四线楼市逐渐降温。到2020年，一二线城市再次成为市场热点。
在国家统计局统计的70个大中城市中，从2020年第四季度开始，一线城市房价再次领涨，而三线城市的涨幅较前两年明显收窄。
去年底召开的中央经济工作会议强调，“解决大城市突出的住房问题”是2021年的重点任务之一，这被认为是三四线楼市降温的证据。
据平安证券统计，去年12月份除40个大中城市(也称“非40个大中城市”)以外的城市月平均销售价格为7129元/平方米，较上月下降11.6%。尽管如此，以三四线为主的中西部地区销售增速依然疲软。
该机构表示，虽然棚改热潮曾大量释放三四线城市的需求，但其整体库存仍然充足。同时，去年下半年以来，中部、东北地区的单月新开工面积显著回升，预计未来三四线城市的库存将加速累积。
这也与“返乡置业”降温导致的需求减弱形成明显反差。平安证券指出，供需矛盾下，后续需密切关注三四线楼市走势。
事实上，一些三四线市场对返乡置业有着较强的依赖。湖北省某地级市的一位房地产从业者向21世纪经济报道记者表示，春节期间返乡置业带来的业绩，可占区域公司全年销售规模的三到四成。去年因疫情影响，春节期间的返乡置业几乎“颗粒无收”。即使在疫情结束后，市场的反弹力度也十分有限。
“很多人的收入受到了影响，购买力不足。而且因为疫情防控几乎持续一整年，返乡的人数明显不多，更别提买房了。”该人士说。
严跃进认为，在棚改降温、返乡置业受影响的背景下，三四线楼市的低迷还将持续。唯一的利好因素在于，城区常住人口300万以下的城市已基本取消落户限制，但这对于三四线楼市的刺激作用有多大，还需进一步观察。
短期来看，一些人口输出规模较大的三四线城市，楼市降温恐怕难以避免。上海易居研究院的报告指出，多地出台的就地过年政策，的确会在一定程度上抑制三四线城市春节购房需求的集中释放，但不同区域还是呈现出了显著差异：
一是京津冀、东三省楼市受影响程度相对较大，不排除后期疫情反复下，售楼处关闭、供求停摆等可能。
二是安徽、河南、湖南、广西、江西等省区部分劳务输出型人口大市，诸如阜阳、信阳、周口、衡阳、玉林、赣州等，春节楼市难言乐观。一方面，这些城市外出务工人员普遍选择东南沿海的核心一二线城市，受返乡新规的影响较大；另一方面，从实际调研情况来看，品牌房企竞相降价销售，弱三四线城市售价已逼近成本线，且库存压力极大，若返乡置业再度缺席，2021年下行压力也将加剧。
三是江苏、广东、四川、湖北等的三四线城市受影响程度相对较小，主要源于人口集中在省会城市，对于返乡置业的依赖度相对较低，即便被迫“滞留”省会，这些城市都有可能因管控松动而迎来二次返乡置业的机会。
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