大城市的控制措施相当严格 为什么房价上涨的动力还是很大
Liyige
关注房地产市场的朋友会注意到，上海、深圳、杭州等几大城市。新年前都加大了调控力度。当然，这些“升级”措施其实是在打补丁，有漏洞的地方就用水泥。一次不够，再试一次就好。就连还没有出台相应文件的北京也采访了一批房地产中介和一些自媒体，他们高呼房价要涨。
原因是在这些大城市所代表的大城市中，去年第四季度的成交量和价格明显上升。特别是12月，北京二手房网上签约量达到2016年以来同期最高值，上海二手房成交量同比增长96.2%。二手房一直被视为整个市场的晴雨表。所以北京约谈的是中介，不是房地产企业，要求他们在走访次数和成交价格公示方面做一些限制。
顺便说一下，中国商品房的销售面积和销售量都创下了历史新高。请注意，这是在新型肺炎疫情背景下取得的成就。疫情阻止了人们外出聚集，但似乎并没有阻止人们买房。即使比前几年少几个月，也不会影响年度交易。
总的来说，虽然12月是房企冲年业绩的时候，但并不是交易的旺季。在大多数年份，12月和1月是成交量和价格的低谷。所以，鼠年尾部的楼市有点不寻常。
去年年底，中央经济工作会议将“解决大城市突出住房问题”列为2021年八大任务之一。现在以一线城市为代表的一些大城市，房地产交易量和价格都发生了变化，一定要引起重视。为此，住房和城乡建设部副部长倪虹迅速带队前往上海、深圳等地进行调研。
不知道和倪虹的调查有没有关系。反正上海深圳等城市马上就把楼市补好了。效果难以预料，但相信很多朋友都和我一样。为什么这些城市的上行压力又在增加？需要注意的是，在北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，房地产调控措施已经非常严格。甚至可以说所有能想到的办法都已经摆出来了。毕竟，调控楼市是市政府的主要职责。
正如我之前写的，房地产的长效机制已经建立并实施，大城市的量价变化引起了社会的关注。我相信这些市政府已经向监管部门报告了。至于引发变化的因素，目前还没有公布。我个人尝试做一些分析，但很可能是挠靴子听的。
大背景是流动性充裕下民间资本的旺盛。这分为两个层面。一方面，金融资源的流动和分配不均衡，大城市对资金的吸收强于中小城市；而且在大城市，市场参与者对资本的吸收也是不均衡的。在同一个资金池中，高收入群体的比例远远高于中低收入群体。听几个房地产企业的营销领导说，他们的豪宅2020年会卖的很好。在我住的北京，有一批高端的房地产项目，动辄就卖完了，房地产企业一次收几十亿。
另一方面，在各个行业，房地产仍然是一个大吸金者。我们的金融监管部门近年来下了很大决心，对房地产进行了严格的监管。去年建立了稳健的房地产金融管理体系，在房企端设立了“三条红线”，在银行端设立了“两条红线”，统称为房地产金融“五条红线”。
实施房地产金融审慎管理制度的时间不长，但收效甚微
在共性下，各大城市的房地产市场有不同的特点。深圳、杭州、广州都是人口净增长巨大的城市。2019年，深圳常住人口增加41万，广州增加40万，杭州增加55万以上。不说别的，就这些数字，房地产市场压力有多大。
所以杭州等地纷纷补缀，对新入驻家庭购房时间和数量做了特殊限制。2019年上海只净增4万多人，但去年出台了新政策，四大名校应届毕业生可以直接落户。包括其他一些城市，抢人才对房地产的影响不容忽视。
住房结构、新房和二手房交易因素也不同。大城市的新房普遍限价，很多地区出现所谓的价格倒挂现象：新房价格低于附近二手房价格，让人意识到“买了赚了”。部分高收入居民没有购房资格，想出了持有的想法；有假离婚。他们基本上是为了投资而买房。最近深圳等地的“补丁”就屏蔽了这些行为。
北京和上海的学区房效应是二手房的重要驱动因素。北京上海主城区新房供应量很少，二手房成为交易主体。但总体而言，这两个城市并没有特别显著的因素推动12月二手房交易大幅增加。很少有自媒体或中介机构还分析预测交易火爆带来的房价上涨压力。因此，北京和上海，尤其是北京，应该以预防和遏制为主，抑制苗头。
有何应对之道？生硬地阻止人口流入，不太现实。那就加大供应。除了供应用于销售的商品房，还要切实增加供应租赁住房。深圳市近日公布的《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）是这方面的代表。
规范和发展住房租赁市场，正是去年底中央经济工作会议为“解决好大城市住房突出问题”而明确指出的方向。下一步，就是下决心全面贯彻落实。加油，大城市们。
更多内容请下载21财经APP
