上半年房企“零入门”，长租公寓迎来新一轮洗牌
发布于：2020-07-11 被浏览：6756次
统计显示，今年上半年，受疫情影响，长期租赁公寓行业进入“寒冬”:出租率下降，租户违约率上升，成为普遍现象，许多企业普遍面临经营和融资困难。值得一提的是，今年上半年没有房地产企业进入这一领域。市场分析师认为，在这场疫情过后，长期租赁公寓行业将迎来新一轮洗牌。旭辉领公馆相关负责人向《华夏时报》记者指出，优胜劣汰是发展的自然规律，而这场流行病测试可能是租赁业新一轮发展的开端：“这场流行病‘黑天鹅’将进一步促进行业的健康发展，加速和缩短长期租赁业的洗牌期和杀青期，让竞争从低端价格竞争和市场竞争上升到模式竞争、认知竞争和模式竞争。”
上半年，新建住房企业“零进入”
作为住宅企业多元化布局的主要方向之一，长期租赁公寓行业一度被住宅企业视为“退烧”。
7月2日，壳牌研究院发布的《2020年租赁市场半年报》显示，截至2019年底，已有44家大型开发商开始长期出租公寓业务。然而，今年上半年，没有新的开发商进入长期租赁公寓领域，进入该领域的房地产企业已从“开拓”转向“集约经营”。
报告还强调，事实上，与2017-2018年的热闹场面相比，2019年房企进入的热情明显下降，态度谨慎保守。年内，只有上海工业、正荣， 宝龙和俊发，四家企业进入，基本上在当地开展业务。克而瑞房地产研究还指出，从住房企业的战略定位和多元化角度来看，近年来长期租赁公寓布局的受欢迎程度明显下降。
房企对长期租赁公寓的兴趣有所下降，甚至落后于“零进入”，这是长期租赁公寓因今年的疫情而陷入的“黑暗时刻”。根据上述壳牌研究院的报告，今年上半年，长期租赁公寓企业的整体入住率下降，租户违约率上升。报告显示，今年上半年，集中长期租赁公寓门店的扩张速度趋于停滞。以前10名品牌为例，上半年新店开店率仅为8.2%。
来自克而瑞的报告还显示，今年长期租赁公寓的整体扩张基本处于停滞状态。尤其是在疫情最严重的2月份，主要城市的租赁市场交易触底反弹。今年第一季度，前20家房地产企业的长期租赁公寓管理规模仅比2019年第四季度增长1%。
据壳牌研究院(Shell Research Institute)称，今年上半年，行业内“高收入低产出”和“长收入短支付”的风险暴露无遗，尤其是尾部的长期租赁公寓陷入经营困境，多达16套中小型公寓被媒体公开报道陷入资金链断裂、脱逃和倒闭。其中，11家公司因管理不善或“高收入低产出”模式导致资金链断裂而倒闭。严重的亏损和巨大的经营压力也是许多出租公寓经营者面临的问题。
例如，青客公寓作为在美，成功上市的“第一股长期租赁公寓”，给长期租赁公寓市场带来了强大的信心，而长期租赁公寓市场也因资金链断裂而频频“爆雷”。然而，年初，由于疫情的影响，青客拖欠了房东和房客的房租和押金，一些房客退休后的“房租贷款”问题无法解决，多次被推到舆论的风口浪尖。创始人金光杰也因几起诉讼而被限制高消费，这成了流行期间陷入严重危机的领先长期租赁公寓品牌的一个典型案例。
今年4月底，近年来稳步发展的湾流国际也爆出了破产的消息，上海和深圳的大量门店因拖欠租金而关闭。许多房客向媒体寻求帮助，说他们是被湾流国际公司强迫搬走的，但他们没有归还押金和剩余的租金，大多数公寓管家和客户服务处于失去联系的状态。
新一轮改组
事实上，长期租赁公寓行业经历了许多波折和行业洗牌，并没有因为今年的疫情而陷入困境。由于投资回收期长、经营模式不明确等缺陷，近年来不仅许多运营商主动收缩战线，而且“雷电爆炸”也屡见不鲜。据《华夏时报》记者的不完全统计，仅在2019年，就有40多名父母因资金链断裂而离开租住公寓的经营者，还有遇见、乐伽，德寓，等。曾经“站在风中”，先后“怒喝”。
适者生存。业内人士公认，长期租赁公寓行业将迎来新一轮洗牌。在加强政策监管的背景下，疫情将使长期租赁公寓市场更加理性，资金和资源将越来越集中在内部实力雄厚、经营稳定的龙头企业。中小型公寓仍将面临更大的洗牌和淘汰的可能性，该行业可能存在逢低吸纳的机会。
东方公寓学院创始人李权认为，“2020年是长期租赁公寓行业的一个真正分水岭，也是一场大洗牌的开始。”
从融资角度看，壳牌研究院指出，长期租赁公寓领域的股权融资市场已经基本过去，目前中小企业难以获得投资。今年上半年，长期租赁公寓领域的融资主要集中在发行专项住房租赁债券和资产支持证券的开发商，主要是龙头企业和大型开发商，中小企业融资渠道狭窄。
根据克而瑞，发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》，中国住房租赁市场的总规模预计将达到15510亿元，其中北上广深一线城市的总规模为5565亿元，占35.9%，这意味着长期租赁公寓仍然是一个良好的轨道。
目前，对于长期租赁公寓的经营者来说，正处于后流行病行业恢复的关键突破时期，如何加快转型，探索生存之路，自然是一个必须直接面对的难题。
