抢战升级 租房将成为未来趋势
"
城市是现代经济社会活动的主要载体，而人口是城市发展的动力和支撑。
临近年底，许多城市开始扩大招聘以吸引人才。从12月14日开始，五个城市出台了与定居和人才相关的政策。其中，福州全面放开定居限制，实现了定居“零门槛”；广州将落户门槛放宽到大专学历，成为另一个向大学生开放的一线城市。苏州“租房定居”的政策，激起了千层浪。
事实上，在抢人大战白热化的时刻，结合中央经济工作会议对楼市的调整，租房将成为各大城市在租购权平等的背景下突破户籍制度的大趋势。
"
这篇文章大约需要5分钟阅读3067个单词
01
抢人大战进入白热化阶段
近年来，抢人的战争从未停止过。据凯瑞监测的数据，2018年以来，全国至少有130个城市出台了不同实力的人才政策。其中，2019年迎来了“抢人”的第一个高峰，核心城市争相抢人。那一年，多达73个城市发布或升级了新的人才政策。
2020年，抢人大战进入“白热化”阶段。截至目前，约有70个城市出台了涉及住房补贴的人才政策，其中包括上海、广州等许多一线城市。从发布时间来看，推出购房优惠补贴政策最密集的时期尤其是第二季度。仅6月初，广州、南京、衢州、南宁、长春等15个城市出台了购房补贴政策。四季度以来，无锡、福州、青岛人才新政，人才购房补贴增加。
12月11日，福州市人民政府办公厅发文《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施》，提出全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。
然后，12月22日，苏州公布《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，其中提到“定居在出租屋的常住居民定居在社区公户的政策，经房主同意，可在房屋所在地或房屋所在社区定居，打破隐形门槛”。
事实上，进一步放宽人才落户条件，降低大城市人才落户门槛，一方面与户籍制度改革的全面放开有关，另一方面与城市发展的内生动力有关。以苏州为例。在过去的十年里，苏州的国内生产总值一直是中国十大产业之一，但近年来它的存在一直在减少。要知道苏州2010年GDP全国排名第五，2014年跌至第七，持续了近五年。到2019年，苏州GDP上升一位，位居全国第六，仍是江苏省第一名，也被称为“最牛地级市”。
表：近十年来苏州GDP排名情况
数据来源：地方统计局
但就人口竞争力而言，苏州明显处于弱势地位。
整个2019年，苏州常住人口仅增加2.8万人。与国内生产总值排名前十的城市相比，2019年居民人口增长排名第七。同样位于长江三角洲的杭州已达到55.4万人，重庆和成都的常住人口增长保持在20万以上。就连省会南京去年也增加了6.38万常住人口。
图：2010年-2019年苏州市常住人口数量（单位：万人）
资料来源：苏州统计公报
02
一线城市落户门槛将再次下调
以前“人才新政”总是把重点放在二线城市，今年一线城市也纷纷加入。上海不断调整人才落户政策内容，降低准入门槛，广州将准入门槛放宽到大专学历。
具体而言，12月16日，广州市人力资源和社会保障局公开征求“差别户”意见：
在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城七个行政区，凡大专及以上学历和全日制技工学校的高级工，未满28周岁可落户，缴纳一年社保。
广州分化户方向性强，指定人口范围限于28岁以下，大专学历，高级技工学校。值得一提的是，这些人落户后，只有7个区有购房资格。如果想在天河4区等中心买房或过户，还需要3年社保要求。尽管如此，这已经是落户广州门槛空前下降的标志。
上海也很典型。今年9月，上海放宽了北京大学、清华大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师范大学本科毕业生的门槛，只要符合“世界一流大学建设大学”。学生符合基本申请条件可以落户；11月，上海再次出台人才引进新政策，引进人才渠道增加到18个；12月，上海对海归、高层次留学生等海归放宽社保门槛。
上海放宽人才落户的背后，调整人口结构的意图很明显。引进年轻的大学生和年轻的高素质人才落户，因为上海是中国老龄化最严重的城市之一，上海不能教条式地控制城市整体人口规模。更重要的是调整人口结构，增加年轻人比例。
可见，调整人口结构将成为一线城市定居政策的一大主流趋势。对于大多数二线城市来说，一方面，人口增量的变化意味着城市综合实力的提高。
表：2014年至2019年人口年均增量较高的典型城市（单位：万人）
数据来源：城市统计公报、2019年统计年鉴、审评委
03
租房成为未来户籍改革的主要焦点
今年以来，一个明显的趋势是，“租房定居”成为放松和放开定居的重要起点。主要表现在“法定固定住所”全面放开，政策向“取消租房限制”、“租房年限”方向宽松。
在苏州提出“租房定居”的想法之前，无锡、绍兴、济南、吉林、张家口、南京、聊城等十多个城市都出台了租房定居的相关规定。
以济南市为例，今年6月，济南市根据新的户籍政策，将企业迁入户口，完全取消了对城镇落户条件的限制，对愿意在济南工作生活的居民实行分类登记备案政策，即只需签订租房合同就可以在所在社区的集体户落户，不受年龄、学历、工作等限制。
租房可以落户，是租售权在户籍领域的重要体现，也是租售权的基础。其实租房早在2009年就成了“两会”的热门话题之一。买房落户之后，“租房落户”成了当时两个协会代表的提议。当时的主流观点是，只要城市流动人口在一定时间内租房，户籍就可以转移到城市；在开发过程中，实行以租代购，缓解开发贷款的付息压力。自2017年以来，各地一直在试行租房定居。无锡在户籍的相关规定中增加了租房落户的政策，之后郑州、扬州也纷纷效仿。
从2020年12月16日至18日在北京召开的中央经济工作会议来看，今年会议将“解决大城市突出的住房问题”列为明年要抓的八大重点任务之一，仅列出了房地产问题。
其中，中央经济工作会议投入了大量的笔墨
今年，“出租和出售的平等权利”得到进一步明确，出租和购买的房屋在享受公共服务方面逐渐享有平等权利。优质教育资源的平等权利不仅是下一阶段改革的难点，也是关系到改革成败的关键。
十九大提出“租售并举”政策以来，中央政府和各级政府先后出台了一系列政策，促进住房租赁市场稳步发展，在一定程度上解决了人才住房问题，但优质教育资源的平等权利问题依然突出。此前，2020年6月，深圳市福田区深圳中学(初中)部分业主因房地产积分资格考试而引起媒体和社会关注。
未来随着学区房政策有效性的减弱，后期会逐渐回归正轨。中央经济工作会议关于优质教育资源均等化的建议，可能会使租房成为可能。
人才争夺战已经进入“2.0”时代，挖掘潜在增量更为关键。从城市综合实力来看，过去很多城市通过人才政策吸引了大量高素质人才。随着人才效益的逐渐显现，人口增长带来了大量的市场红利。以成都、Xi、杭州为代表的强势二线城市的房地产市场也迎来了大量的住房需求。
在未来很长一段时间内，人口变化是房地产行业面临的最大挑战之一。此外，生育率持续偏低，已婚人数锐减，单身人数进一步上升。在“房无投机”的大环境下，人口及其需求的变化会给这个市场带来许多新的挑战。重点行业和人口规模将达到峰值，主要买家的人口规模也将呈现下降趋势。
人才安置与住房补贴挂钩，带来住房需求，刺激居民住房消费。但在“房无投机”的主调下，当前房地产市场进入调整期，新的人才政策对楼市的利好有限，市场仅靠新政策很难扭转市场，尤其是对城市房价的驱动力会明显减弱。另外，租房可以成为一种趋势内容，对未来市场带来进一步的冲击。
