土地市场巨变:一年三次“限售房”盛宴谁来分享？
编辑|张晓玲
沉寂已久的房地产行业，突然沸腾了。
25日a股地产界集体暴涨，十余只股票收盘时涨停；港股地产股同时爆发，十余只股票涨幅超过10%。
这个久违的房地产股市，与市场上一则新闻的发酵有关。
中国土地市场正在经历限价令以来最大的变化：“限售”，即宅基地一年卖三次，集中供应，大批量；开发商只能在这个节点拿到地。
这个办法在青岛、天津等地已经公布。未来，许多一二线热点城市的住宅用地供应很可能会遵循这种新的供应模式。
有人称之为新的土地市场供给侧改革，其意义可能仅次于双重竞争、招标、拍卖和悬挂以及城市更新。这种规则变化一旦大面积传播，将对市场投资、供给节奏和行业格局产生深远影响。
多城市发布新规定
2月24日，国土资源部2021年住宅用地供应分类调控文件在网上发布，要求22个热点一二线城市改变原有住宅用地供应模式，实行住宅用地集中出让。
两个关键点让这条新闻备受关注。
一是重点城市住宅用地供应要重点发布出让公告，组织出让活动。这意味着以前下放给区里的土地转让权要在市一级征收；其二是，重点城市全年卖地不能超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。
土地被认为是房地产的最基础资源，地能否拿对，直接决定着房地产项目的生死。
如果今年限制土地出让时间的土地拍卖新政真的在一二线热点城市铺开，那将是中国土地出让史上的一次重大变革。
青岛是第一个回应的。
2月24日下午，青岛市自然资源和规划局官网挂《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》，严格执行全年将分3,批次，集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施出让。住宅用地同步公开出让
2020年，青岛住宅用地将出售约722亿元。如果新一年的计划供应量不减少，每次集中出让的平均成交额将接近250亿元，届时土地拍卖场面将“波澜壮阔”。
25日，山东省省会济南市也宣布召开济南全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告。住宅用地供应分类调控会议
同日，天津、郑州关于实行住宅用地供应“两集中”出让的内部文件出台。天津确定于今年,3,月、6,月、9和月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告；郑州则收回了几个区的住宅用地出让公告权，公告将由市物价局统一发布。
如果这真的发生在“尚未接到上级通知，一旦接到通知，上海必然会积极配合执行。”,上海市土地交易事务中心内部人士对华尔街见闻表示，,目的当然是稳定土地价格和预期。
“我们投资部已经接到通知，消息确凿。我们已经开始准备了。如果后续政策陆续落实，我们的投资安排也会随之改变。”华东某20强房地产企业的一名工作人员告诉华尔街。
易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，热门的一二线城市将在近期响应或出台宅基地供应“两集中三批”政策。
土地销售模式的转变
通过延长时间可以发现，限制土地流转数量和加强行政控制有其内在的逻辑。
“这个政策的推出，可以说是今年的中国
土地市场改革的一项重大举措，其理论影响可能仅次于当年‘8·31大限’带来的土地市场影响。”25日，中央财经大学副教授柴铎撰文分析称。2004年，国家多部委规定，从当年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让，这成为中国土地交易市场化的标志，因此被业内称为“8·31大限”。
此后很长一段时间，我国土地出让遵循价高者得的市场竞争规律。
后来出于抑制地市、楼市过热的目的，行政调控之手逐渐伸向土地市场。
2011年，广州首次尝试以“限地价、竞配建”的方式出让住宅地块，结果那次土拍遇冷。
2016年-2017年，随着全国土地市场和楼市再度走高，针对土地的调控之手再次出现，深圳、广州等多城出台双限双竞土拍模式，进一步限制地价和未来房价。
在北京得到了更大规模推广的则是“限竞房”模式，即向上竞地价，向下竞房价。过去几年，北京出让了十几万套的限竞房土地。
此外，对于土地出让的调控手段，还包括规定拿地自有资金比例、限制套均面积、约定小户型比例以及要求未来现房销售等。
而此次“限卖三次”改革，着眼点放在改变土地出让节奏和出让时间上，显示行政控制力进一步加强。
这将对整个土地市场和房地产市场产生全方位影响，涉及到政府管理部门、拿地房企、金融机构以及每一位个体购房者。
中信证券认为，这个新规将终结行业的内卷化竞争，是供给侧改革的最后一块制度拼图。
该政策也一引发了一些争议。在柴铎看来，新规将各城土地出让权上收至市政府，有利于提高土地配置效率，但其并不一定能让土地市场回归理性，甚至可能带来市场供需的错配。
地王会消失否？
与过去所有土地出让方式的调整都着眼于防止地价过热一样，“限卖三次”初衷也是稳定预期，控制市场过热，但能否达到这一目的，能否减少地王、高价地的出现，业内人士说法不一。
乐观的预期是，如果新规落实，土地市场透明度将大幅提升，供应充足度得到保障，能基本杜绝个别地方“饥饿营销”土地的行为，减少房企哄抢现象，土地整体溢价率有望降低；但同时部分城市土地出让金总收入可能会减少。
这是“限卖三次”新规传出后，资本市场给予地产股热情反馈的最重要原因。
过往，土地市场最受关注的便是一次次地王的出现，往往会传导至销售市场，推高房价。稳地价的核心是控制地王现象的发生。
对此，中信证券认为，多地土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求，企业很难在多地针对大量地块，同时缴纳保证金。平均而言，单块土地可参与的房企数量可能会下降（尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降）。即使是比较激进的企业，也只能量力而行，参与一部分的土地出让。
柴铎则认为，集中3次供地未必能分散开发商对热点地块的竞争。因为政府一定会选择在同一批次供应不同条件“档次”的地块，而多数企业追求少数重点优质地块的行为选择并没有改变，新政可能会分散竞争，但也可能加剧企业拿地的“囚徒困境”。
有关部门对此亦有警惕。接近自然资源部的人士便指出，在土拍次数减少后，某一次大规模土拍中的“明星地块”是否被更多房企围猎，容易制造出个别单价较高的地块，政府要针对该问题提前做好预案。
龙头房企会更受益吗？
2月25日涨停、大涨的几乎都是龙头房企，万科A罕见地收获了三年以来的首次涨停。这是因为，市场预期新规对龙头房企更有利。
但实际上，仔细分析，新规具体到对房企的影响，相对更为复杂。
尽管可以预见未来土地市场更加透明、供应更加充足，但新模式下必定有人欢喜有人忧。“房企过去的投资拿地逻辑要推倒重建。”一家大型房企投拓人员对华尔街见闻表示，许多房企过去推崇的高周转模式将玩不转。
毫无疑问，全国多个热点城市在同一个月大量开闸放地，是对开发商区域板块研判能力的大考验，也是对他们资金实力的大考验。
开源证券发布报告称，“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企，将加速中小房企出局；广发证券也称，土地集中供应将利好资金实力强、广泛深度布局的企业。
但业内也有另一种截然相反的观点。
中原地产分析师张大伟表示，一年卖三次地不利于龙头房企。“以北京2020年住宅土地市场为例，拿地最多的首开、中海，参与了接近27次土地出让，如果一年分成三次，就有可能需要一次性参与10块地的竞争。而数十家中小房企一年只参与了三宗以内的土地竞争，也就是说新规对中小房企完全没影响。”他说。
一家大型房企内部投拓人员持类似观点：“拍地不仅是资金实力的比拼，很多时候是策略的比拼。”
在新规下，中小房企策略灵活，有更多机会捡漏，而大型房企通过原本的资金和信息优势“通吃”市场的难度大幅增加。
“即便是规模较大的房企，旗下城市公司的保证金额度也是有限的，没有办法同时参与很多场土拍，资金周转一旦玩不转，策略选择将变得至关重要。”该投拓人员说。
他认为，最大的赢家，是类似于平安不动产这样的不动产股权投资方和资金管理平台，它们具备充裕资金实力，将成为开发商积极寻求合作的对象。
