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房租该降一降了

发布于:2020-07-05 被浏览:6661次
  一个朋友住在北京东四环和五环之间的一栋房子里。最初的租金是每月7400元。今年闲了两个月之后,他又买了3000元的家用电器,并花了1372元买了一年的宽带。他刚刚以每月6000元的价格租出去了。租金下降了近20%。我的朋友说原来的租金太高了,所以应该降低。
  这是市场自我调节的结果。
  自2月份以来,许多城市鼓励国有企业主动降低商业租金;包括房地产开发商在内的一些机构业主也在一定程度上减少或免除了其商铺的租户。例如,万达从1月24日至2月25日免除商户租金,预计减免金额为30-40亿元;从1月25日至2月29日,融创吕雯在其吕雯市项目中免交所有商店租金。华润地标、保利,等。也有不同范围的租金减免。
  我希望疫情能尽快过去,消费能尽快恢复。在各方的帮助下,这些商人能够尽快生存下来。
  住房租金的情况相对复杂。
  一般来说,房屋租赁市场中的房屋主要由专业租赁经营者的长期租赁公寓和个人租赁房屋组成,近两年新增公共租赁房屋。长期出租公寓的大部分房子都是从房主那里收集,然后出租出去的。
  从延长的周期来看,尽管住房租金一直在上涨,但总体上仍相对稳定。在大城市,与房价相比,大多数年份的房租上涨要慢得多(低得多)。尤其是在一线城市,租售比长期以来一直很低。简单地说,如果你想通过租金来寻求租金回报,回报率是非常低的。在最低的时候,可能只有百分之几。后来,在价格基本稳定,租金继续上涨后,租金回报率只有2%-3%。当然,在无限期购房期间,投资购房的主要目的是获得房屋升值的收入。因此,有所谓的专家主张租金应该以低的租售比增加,如果他们不是假装无知,这将是一个盲点。
  在正常年份,租金(本文中为房屋租金)上涨,这有其自身的规律。春节期间,后和毕的商业旺季租金每年明显上涨两次,春节前还有讨价还价的余地。
  据说租金总体上是稳定的,但近年来出现了几次快速上涨,有人称之为补偿性上涨(或指租金与销售的比率)。我个人的印象是,自2018年毕业季以来,北京和上海等一线城市的租金已经上涨了几个月,与2016年的房价涨幅相当。
  据当时的报道,北京天通苑,一套120平方米的三居室公寓的租金从房东预计的每月7500元涨到了每月10800元。原因是,几家父母的公寓租赁公司竞相提价和收房,因此政府当局不得不采访他们。一些舆论称之为中介租金操纵,这有点夸张。事实上,这是运营机构之间为争夺市场规模而进行的恶性竞争,导致租金异常飙升。高价征收的房屋不能按原价出租,形成“高收入、低租金”的现象。除了运营成本,即使是拥有数百万套房子的长期租赁公寓运营商也无法长期盈利。就像蛋壳公寓一样严重,早在COVID-19肺炎到来之前,就有传言称资金链已经断裂。
  这种流行病对长期租赁公寓的影响每次都在显现。归根结底,是租赁需求的减少。在极端的情况下,从1月底到3月底,由于需要预防和控制,原来的租户在家乡被关闭,无法返回,对新租约的需求下降了悬崖;在主要城市的生产和生活逐渐恢复后,对新租约的需求仍远低于前几年。
  这不可避免地导致了这一现象:大量的出租屋找不到房客。个人租赁住房很容易处理,伴随着市场。如果不需要7400元/月,将减少到7000元/月,如果没有找到,将再次减少到6000元/月。租金下降20%也许是一个罕见的例子,但今年的租金下降是一个普遍现象。
  租一套长时间的公寓有点棘手。分散长期租赁公寓与房东签订的合同一般为3-5年。如果今年是合同年中,受疫情影响,大量房屋空置,但经营者仍要按月向房东支付租金。此时,要么经营者自己承担损失,降低租金,直到承租人出现;要么与房东协商,后者同意降低租金来找到房客。如果房东不同意,经营者将直接赔偿违约。争议由此产生。
  面对COVID-19肺炎的严重变化,如何执行长期租赁公寓经营者与房东之间的民事合同确实是一个难题。就我个人而言,我认为应该主要通过谈判来解决。但是我想问另一个问题:如果没有流行病,租金会上升而不会下降吗?
  我已经写了很多次,没有房价只涨不跌;同样,我也想强调,没有只涨不跌的租金。在房价方面,自2018年下半年以来,通过全面限价令,新房价格基本稳定,而大多数城市的二手房价格开始缓慢下降。
  值得注意的是,租金在今年春节前仍处于上升通道。根据我的观察,个人房东一般不把租金与租售比联系起来,而是主要与消费物价指数联系起来。然而,中国的消费物价指数长期保持适度上升,这给房东一个错误的印象,——的租金将永远上升。
  我不想评判将租金与消费物价指数挂钩的想法。我只想说,当经济和就业的繁荣指数下降时,租金需求不足导致租金下调。这种可能性存在。人们总是根据过去来判断未来。过去,房价一直在上涨,但2018年下半年不会上涨;过去租金一直在上涨,也许有一天不会上涨。另一个例子是,当新的租赁住房,如公共租赁住房进入市场时,供应增加,需求稳定,因此租金可能下降。此外,今年还有一场流行病。回到文章的开头。个体房东已经降低了租金,而且幅度不小;长期租赁公寓的租金也应该因情感和理智而降低。放弃痴迷,对任何人来说都不容易。

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