偷窥房企第三季度报告:收入下降亏损扩大中小房企何去何从
2020年，房地产行业对中小房企的关注度将会提高。人民法院网公布的数据显示，今年上半年，全国共有200多家房地产企业出具破产文件或进入破产清算程序，其中三四线城市的中小开发商占比相对较高。破产的原因大多是债务过多和资金链断裂。中小房企生活比较艰难。
以a股第三季度营业收入低于600亿元的79家中小房企为分析样本，从收益、盈利、稳定、周转率等分析维度可以确认，中小房企面临的生存压力越来越大，亏损已经成为普遍问题，部分中小房企甚至面临多年亏损高峰。
一家100亿级房地产企业的员工透露，他的企业从去年下半年开始融资紧张，所以没有再收回土地。疫情爆发后，销量大受影响。但是房地产公司目前勉强能生存。上海聚集了一大批销售规模100亿元的小户型房企，规模扩张、行业监管动荡：有的半年换了一批职业经理人，不断尝试、犯错；有的积极寻求与其他房地产企业的项目合作机会。
收入下降，亏损扩大
从2020年第三季度营业收入来看，在79家样本企业中，41家房地产企业的营业收入同比下降，而2019年这一数字仅为32家，其中业绩下降30%以上的17家房地产企业在一定程度上反映了市场因素对房地产企业业绩的影响。
从业绩下滑的原因来看，疫情的影响是一个因素，但更多的在于公司自身的问题。利润方面，第三季度利润下滑的样本企业有45家，同比增长5家，其中亏损12家。
从企业来看，太和集团前三季度亏损19亿元，是样本企业中亏损最大的房地产企业，同比下降185.9%。太和是个特例。相比较而言，小房企亏损下滑趋势更明显。嘉凯诚(000918。SZ)和新华联(000620。SZ)都经历了放大的亏损。新华联前三季度亏损是近十年来最高的。第三季度报告显示，2020年前三季度，新华联实现营业收入35.56亿元，同比下降36.79%；期间净亏损6.8亿元，同比下降51.694%，为近十年来首次巨额亏损，扣除后亏损将扩大至7.46亿元。今年以来，这家2019年收入刚刚突破100亿元的小房企“黑天鹅”事件屡有发生：债务违约成为疫情下房企违约的首例。
与去年同期相比，中小房企盈利能力下降。2019年，样本企业平均毛利率为37.8%，比今年高3.3个百分点。2019年，房地产企业毛利率下降42家，毛利率较今年同期下降50家。
从企业主营业务领域来看，有产业的房地产企业、园区租赁运营等业务毛利率较高，陆家嘴等企业更为抢眼。从品牌地产企业来看，如中南建设、金地、阳光城、招商局蛇口、华侨城等。都经历了不同程度的衰落。
由于成本因素的影响，行业盈利能力逐渐下降。此外，市场和企业结转因素也导致企业利润规模缩小，导致销售毛利率降低。从这些中小ho的ROE表现来看
很多中小房企都存在资金周转效率低的问题。比如一个几万平米的小项目，小房企发展周期长，项目周转速度慢，直接导致资金周转率下降。运营能力低下的后果不仅会加大行业差距，还会增加房企自身的压力。运营效率低会直接影响资金的利用效率，增加资金压力，增加成本，降低利润率。
此外，中小企业的融资困难导致这些住房企业在土地市场的竞争力下降，发展机会丧失，逐渐洗牌出局。资金是血液，中小房企运营效率低导致资金链更加紧张。但是中小房企融资太难，太贵。在金融机构的房地产贷款业务中，房地产企业的销售规模是考察企业资质时的重要参考指标，导致中小企业融资渠道变窄，只能找“影子银行”融资，这就引出了另一个问题：融资成本高，不断侵蚀中小房地产企业的利润，但又要牺牲利润才能生存。
强化分化
根据通策研究院提供的数据，与“三条红线”指标相比，今年第三季度中小房企平均值为62.3%，比去年同期增长0.6个百分点。从企业数量来看，指数增加的企业数量比2019年同期少2家，但增速相对较高，其中34家企业超过70%。净负债率方面，样本企业平均值为111.3%，比2019年同期高出13个百分点。其中，企业数量比2019年同期增加40家，增加2家，其中30家企业超过100%。现金短债率方面，剔除14家指标异常的企业，2020年65家样本企业的平均现金短债率为126，比去年同期低5个百分点。
通过对三项指标的分析，总体而言，与去年同期相比，样本企业的稳健性呈下降趋势。但部分企业的现金流状况正在改善，说明中小房企分化加剧。现金方面，上述79家中小房企第三季度货币资金平均为93.8亿元，比去年同期增加10.6亿元。从单个企业来看，法华股份的货币资本增幅最大，达到206亿元。其次，欢乐城、首开等房地产企业的现金增长规模和幅度都呈现出较好的水平。
第三季度，中小房企平均库存周转率为0.1545，同比增长0.0038。从企业变化来看，样本企业中，2019年同期房地产企业增加41家，今年为45家。平均值的增加主要是由于个别企业增幅较大，如亚太、合肥城建、著名城市等。从总资产周转率来看，今年第三季度的平均值为0.1073，比去年同期下降了0.0049。同比下降的企业有49家，而2019年同比下降的企业只有42家。总体而言，大多数企业的库存周转率都在下降，这主要是由于疫情期间启动和退出运行的影响导致运营效率较低。
肖云翔认为，如果我们前期都走同一条路，从同一条起跑线出发，那么10年后，不同的发展思路将决定中小房企与大型房企的差距。一些中小房企在市场最好的时代，浪费了最好的机会，缺乏危机意识和战略眼光；然而，一些发达的房地产
正如万科董事会主席于亮在2020上海万科媒体见面会上所说，“活着”被翻译成另一种语言，叫做时间企业。目前，行业和政策变化很快。所谓的时代企业，都是在努力适应变化，适应自己的维度。“现在房地产行业面临着巨大的变化。一方面，如果不适应变化，就会被淘汰；另一方面，改变也是一个新的机会。谁适应了这种变化，谁就有了新的机会。”
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