苏南苏北楼市“两天冰火”:苏北房价稳步上涨 苏南新房成交量下降
每一个记者：吴若凡每一个编辑：魏
一方面，许多城市的房价上涨引人注目，另一方面，新房成交量大幅下降。这种“冰与火”发生在最近的江苏楼市：“冰”在苏南，“火”在苏北(包括苏中)。
同一个省，楼市出现了完全不同的景象，真的是网友开玩笑说的“大宗江苏”的历史习惯造成的吗？
很多业内人士告诉《每日经济新闻》，江苏楼市苏南苏北差别很大，更重要的原因是江苏不同地区的政策不同。近期苏南苏北楼市刚好处于阶段性高点和低点，市场前景会随着市场供销和政策消化程度而变化。
苏北：很多城市房价大幅上涨
苏北(含苏中)包括徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城、扬州、台州、南通等城市，部分城市房价现处于历史高位。
江苏省地区负责人秦调车告诉《每日经济新闻》，根据历史数据，苏南地区最具代表性的城市是南通、盐城、徐州和宿迁。
以南通为例，根据嘉里数据，南通自去年以来连续11个月位居江苏第一，一度位列全国前三。今年10月，南通新建住宅价格环比上涨0.65%，同比上涨15%。至于二手房，根据安居客的数据，10月份南通二手房均价为15644元/平方米，同比上涨15.79%。
秦调车表示，南通房价涨幅连续几年位居江苏前三，今年涨幅全省第一。首先得益于上海周边的有利形势。
“在南通可达性差之前，被称为‘难以连通’。现在高铁和机场陆续落地，交通有了很大的改善，有了引入人流、现金流、物流的机会。另外，南通本来就是一个民营经济非常发达的城市，所以一直飙升到不错的预期。”秦调车指出。
58房屋研究院院长张博也表示，近年来推动南通房价飙升的第一个因素是高铁的开通，高铁对刺激投资者的作用非常明显，吸引了大量开发商进入。
“国内20强房企80%都进来了，近两三年进南通的公司没有一家亏损。”秦调车告诉记者，很多开发商的涌入也是因为南通很容易找到10万平方米以下的地块。预售要求的标准是“地上两层”可以预售，操作空间大。
房地产企业的涌入，也使得南通楼市成为一个“刺刀见血”的市场，土拍市场的升水率频频走高。根据乐居的统计。com，今年10月份南通卖了31块地，总面积141万平方米，总成交额127亿元，比之前8、9月份的总和还多，还有不少高溢价率超过90%的地块。
同样位于苏北的徐州楼市也很抢眼。国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况显示，9月份徐州市新房和二手房价格分别上涨1.4%和1.3%，居全国第一；新房和二手房同比分别增长11.9%和7.7%，在全国分别排名第四和第九。2015年以来，徐州新建商品房价格涨幅近80%，居全国第二。
徐州房价的“上涨趋势”源于城市本身的特点。张博指出，徐州作为江苏为数不多的“1000万人以上”的城市之一，本身购房需求强劲，地处全国交通大动脉，具有一定的区位优势
此外，苏北的盐城和宿迁今年也出现了大幅涨价。据安居客统计，今年2月份盐城新房价格为8288元/平方米，之后一路上涨，10月份达到9033元/平方米，涨幅8.9%；今年2月宿迁新房价格8103元/平方米，10月份8987元/平方米，增长10.9%。
苏南：新房交易持续下降
与苏北蓬勃发展的楼市不同，苏南(包括南京、镇江、苏州、无锡、常州)的销售有些冷清。
随着7月调控政策的加码，省会南京楼市明显降温。据公开数据显示，今年10月份，南京市新房销售7783套，高于9月份的5616套，但低于今年5-8月份的成交量(分别为8835套、7918套、9512套、7814套)，说明今年南京楼市的“金九银十”力度不够。
据嘉里统计，截至10月底，南京商品住宅面积585万平方米，同比增长22%；洗消期8.3个月，环比增长7%，同比增长19%。
值得一提的是，前两年蓬勃发展的苏州楼市，今年以来新房交易疲软。数据显示，10月份苏州新房总成交量为80.52万平方米，较上月下降31.8%；其中，新房成交量73.06万平方米，较上月下降33.7%。二手房销售总量53.28万平方米，其中二手房销售42.4万平方米，比上个月下降26.3%。1-10月，苏州商品房供应面积801万平方米，同比增长26%；交易面积仅为676万平方米，同比下降13%。
无锡常州镇江新房成交量也大幅下降。据嘉里统计，10月份无锡商品住宅销售3804套，分别比上个月和去年同期下降17.03%和17.98%；常州市商品房交易2476套，环比分别下降59.85%和34.67%；镇江商品住宅销售3353套，环比下降17.13%。
秦调车表示，目前由于价格限制，市场普遍偏冷，部分城市可能局部仍有热度，但周边太冷。“比如苏州，虽然园区和高新区有价格限制，但经常有几千人摇号。苏州周边地区很轻，虽然推量在增加。”
“当上海周边城市的机会越来越少时，房地产公司将继续扩大机会。”秦调车认为，前期已经对上海周边城市做了全国布局的企业，在选择时会选择，一些能源水平不足、需求有限、透支消费的城市不会再做布局。
市场展望：去化学是住宅企业的当务之急
“今年的市场压力很大。10月之后，整个江苏楼市处于下行状态。所以开发商去市场，赶紧卖，赶紧卖，跑现金流，等到明年买便宜点的地，势在必行。”中梁地产江苏区域营销总监陈告诉记者《每日经济新闻》。
事实上，对于江苏楼市来说，虽然不同城市之间差异很大，但基本上取决于城市的经济基础和人口吸引力。“在这类指标较强的城市，未来的房地产市场后劲会更大。”秦调车指出。
“但现在总的趋势并不乐观。其实苏北楼市只能期待明年春节了。”陈直言不讳地表示，在“三条红线”融资新规下，推售率将从前期的90%逐步下降，第四季度现金流将得到保证，并将开展一些促销活动。
以南通为例，秦调车表示，目前南通楼市处于较高水平，目前可能存在一定风险
而在陈看来，南通是一个有实力的房地产企业有选择进驻的战略城市。至少在短期内，“存量低、可售量小”的局面会持续下去。即使政府限制房价，短期内也会有一些好处。
关于苏南楼市，陈认为，苏锡常等苏南城市的大规模降价和成交量下降还将持续一段时间。
在开发商的实际层面上，陈认为，要做到以销定产，保持理性，谨慎用地，在看城市基本面的情况下开发经营。同时，对于目前的热点城市，要保持冷静，看看这些热点城市的动态是否可以预期，短期内是否有保持温度的能量。对于目前市场表现不佳的城市，不要完全放弃，要找到窗口期和拿到地的最佳时机。
国家商业日报
