北京:禁止在首都功能核心区经营短租住房
中新网12月24日电据北京市住房和城乡建设委员会网站24日报道，北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布了《关于规范管理短租住房的通知》号文件，明确规定了政策调整的范围，即“在本市国有土地上使用规划用于居住的住宅小区内的房屋，按日或按小时收费，提供住宿和休息服务”，实行区域差异化管理，禁止在首都核心功能区经营短租住房。
北京市房地产中介行业协会秘书长赵解释说，《关于规范管理短租住房的通知》对于落实“房无投机”、“租购并举”，规范住房租赁市场发展，解决住房短租问题，摆脱城市民宿监管，维护首都社会稳定和谐，具有重要而深远的作用。
赵提到，近年来，随着“互联网”和共享经济的兴起，北京住宅区的大量住宅以“城市民宿”的形式出租。“城市B&B”的本质是短租住房，如“日租”、“时房”。短租房与宾馆、酒店相比，不按公安机关要求登记房客；相比长期租赁房屋，我们不签房屋租赁合同，更不要说登记租赁合同了。低廉的房价，良好的地理位置，以及少租少办的手续，迎合了部分旅行者省钱短住的需求。然而，短租住房存在诸多问题，需要纳入规范管理。
赵说：第一，它违背了“房无投机”的精神，扰乱了房屋租赁市场秩序。一方面，北京的房屋租赁市场仍然供不应求。住宅区内的房屋如果用于短租经营，将失去长期居住功能，进一步加剧租赁市场的供需矛盾，不符合党中央精神。另一方面，大量短租房屋经营者是脱离监管的个体“二房东”，长期短租在长期租赁的旗帜下兼营或兼营短租，严重扰乱了房屋租赁市场秩序。
二是带来社会治安隐患。有些运营商不满足他们的租户。很常见的有“一人订，多人留”、“张三订，李四留”、“只租不管”等等。楼主、运营商、短租网络平台都不知道，管理部门甚至不知道，短租中失控的房屋很容易成为妓女、吸毒者甚至恐怖分子的藏身之处，严重影响社会秩序。
第三，扰民问题突出。在住宅建筑中，“B&B客房”和“短期租赁”是混合的。由于租户流动性大、入住时间不确定、人员混杂、夜间活动、不尊重公共道德等条件，扰民现象频繁发生，严重影响了居住区居民的正常生活和生活，导致大量投诉和举报。
规范住房市场短租管理是加快建立“租购”住房制度、维护首都社会稳定和谐的重要任务。《通知》突出了首都的功能定位和规划，明确了首都功能核心区禁止经营短租住房。规定了短租住房的必备条件和经营行为对短租的管理要求，明确了出租人、经营者、互联网平台、承租人、物业服务企业、属地管理部门等相关方在短租中的责任。回应了社会公众对严格规范短租住房的强烈呼声，从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题，对维护首都租赁市场秩序和社会稳定和谐具有重要意义。文件规定的执行需要有关各方的共同努力和力量
北京大学教授、房地产法研究中心主任娄建波认为，《通知》可以概括为“三有”:一是有法可依。网络平台和短租的运营方在征求意见时，对“符合本小区管理规定或业主大会决定”和“在没有管理规定或业主大会决定的情况下，取得本小区其他业主的书面同意”的要求有强烈异议，认为过于苛刻。《民法典》第279条规定“业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋改建为营业用房。业主将房屋变更为商品房的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当经利害关系人一致同意。《通知》的规定完全符合《民法典》的精神，充分体现了业主自治的精神，是对业主生活权益的应有保障和尊重。
第二，有例可循。世界各大城市对利用住宅小区经营短期出租屋或民宿基本上都有严格规范的管理要求，特别强调保护周边业主权益和公共安全。他们基本实行事前行政许可或登记备案制度，与酒店业一样，要求及时向警方报告入住信息，强化网络平台和运营商的责任。从国内其他城市来看，《重庆市物业管理条例》 《珠海市经济特区旅游条例》规定，利用居民楼经营民宿等住宿服务，应当经有利害关系的业主批准。《河北省租赁房屋治安管理条例》 《江苏省特种行业治安管理条例》规定短租的运营要参照酒店业来管理。
第三，城乡有差异。该政策的适用范围仅限于“国有土地上规划用于居住的住宅小区内的房屋”，不包括农村房屋。北京鼓励发展“村屋”。2019年，北京市文化旅游局等八部门联合发布《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，鼓励和规范发展农村住宅，既能促进农村经济发展，增加村民收入，又避免了城市民宿因经营农村住宅的住房空间相对独立而带来的扰民和治安问题。
中央财经大学法学院教授、博士生导师、北京市法学会房地产法学研究会副会长兼秘书长殷飞说，从本质属性上讲，住房是为了满足人们的居住和生活，也就是说，住房的首要目的是为了居住，而不是为了投机或经商。在当前鼓励共享经济的背景下，业主利用闲置住房自行或他人经营短租住房，既增加了自己的收入，又满足了他人的需求，这是可以理解的。但前提是不能影响其他业主的正常生活，保护利益相关者尤其是邻接权人的利益，是民法的基本制度，也是国内外法律制度的共同做法。特别是城市居住区，居住空间联系紧密，人口密度大。此外，短期租赁住房的特点是住宿人员变动频繁、住宿时间不确定、干扰频繁、公共安全等问题，近年来引发了诸多矛盾和纠纷，严重影响了居住区居民的正常生活。《民法典》第279条明确规定了这个问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条对“利害关系人”进行了界定。北京出台这一政策，回应了社会发展的现实矛盾，有效落实了《民法典》等上位法对住宅小区相关业主居住权益的保护，对于维护住宅小区正常生活秩序和居民生活安宁具有重要意义。(中信经纬APP)
