房地产融资“供方改革”全面启动房地产市场“去杠杆化”
2020年的最后一天，金融领域的一份文件发布，宣布房地产行业正式进入一个新时代。
12月31日，央行和银监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，对全国所有法人银行的房地产贷款进行集中管理。
具体来说，法人银行分为五个等级，根据银行的不同等级，设定房地产贷款和个人住房贷款的比例上限。其中，前者不超过40%，后者不超过32.5%。
《通知》将于2021年1月1日起实施。
本文件被视为“房地产金融审慎管理体系”的一部分。尽管设定的配额比例并不苛刻，监管部门也给出了一定的过渡期，但该政策的信号意义不容忽视。
过去几年，房地产调控政策对购房者施加了几乎严格的限制。限购、限贷、限售等一系列“限购”政策的出台，既保护了急需，也让购房者越来越难以“撬动”。2020年8月，“三条红线”政策提出从房企角度对融资需求进行量化管理。“房贷相关贷款”集中管理制度的出台，是资金供给方的收紧，既是供给方结构改革的应有之义，也是长效机制的重要内容。
分五档考核房地产贷款占比
按照《通知》，法人银行会分为五个等级。具体来说，第一档是6大银行CDB，第二档是12家股份制银行农业发展进出口银行北京、上海、江苏银行，第三档是民营银行，第三档是城市商业银行，除北京、上海、江苏外的大中城市和城乡合作机构，第四档是县农村合作机构，第五档是村镇银行。农村合作机构包括农村商业银行、农村合作银行和农村信用社。
指标方面，第一档银行房产贷款和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，第二档分别为27.5%和20%，第三档分别为22.5%和17.5%，第四档分别为17.5%和12.5%。第五档分别为12.5%和7.5%
监管部门表示，上述分类是根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定的，管理要求的设置考虑了现有房地产贷款业务的银行类型、现状和未来空间。
值得一提的是，为了支持住房租赁市场的蓬勃发展，住房租赁贷款暂不计入房地产贷款比例。
《通知》自2021年1月1日起实施，以2020年12月底的数据为界，对不同的超额比例赋予了2年和4年的过渡期。同时明确，各地可根据当地经济金融发展水平，在增减2.5个百分点的范围内，适当调整房地产贷款集中度管理要求。
此外，为配合新资产管理条例的实施，新资产管理条例过渡期(至2021年底)归还的房地产贷款不计入统计。
银行是房地产企业最重要的资金来源之一。部分金融机构人士向《21世纪经济报道》透露，包括开发贷款、抵押贷款、非标融资、信用贷款等渠道，房企每年从银行获得的贷款金额约为5万亿元，约占其资金来源的30%。因此，银行业金融机构的额度管理将很快引起业界的关注。
但业内大多数人认为，这一规定仅从额度上来说并不苛刻。
壳牌研究院首席分析师徐小乐在接受《21世纪经济报道》采访时表示，截至今年第三季度末，商业地产贷款余额占金融机构全部贷款余额的28.8%
同时，监管部门在年末根据银行实际情况设定过渡期。管理要求越高，过渡期越长，让银行和贷款实体有足够的时间进行稳健调整，避免过度变动。因此，徐小乐认为，“这个方案不会对短期市场造成太大影响。”
两个部的负责人也明确表示了这一点。据报道，自2019年以来，央行和保监会对房地产贷款集中管理制度进行了广泛研究，并与金融机构进行了充分沟通。"目前，大多数银行业金融机构符合管理要求."
然而，新规定在“堵塞漏洞”方面的作用不容忽视。壳牌研究院表示，新规定落实差异化管理要求，根据规模和风险防控能力进行分级。这意味着，在过去，“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策扩大这部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率和资格管理将更加严格。
去杠杆之路
过去几年，房地产调控政策对购房者施加了几乎严格的限制。限购、限贷、限售等一系列“限购”政策的出台，既保护了急需，也让购房者越来越难以“撬动”。
在供给侧结构性改革的框架下，从2020年开始，房地产市场的“去杠杆化”进程逐渐延伸到了房企融资。
2020年8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出实行房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规范化和透明度。会议还提出，房地产企业融资要按照“三条红线”的原则进行管理。
所谓“三条红线”，是指房屋企业扣除预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；以现金与短期负债之比小于1倍等三个指标，根据不同的接触情况，将企业分为“红、橙、黄、绿”三类，对计息负债的增长率进行量化管理。
据悉，“三条红线”对房地产行业产生了实质性影响。最近，房地产企业在销售回报、土地收购销售比例、债券发行规模增长率等方面进行了大幅调整，一些企业还设定了具体的降级。
徐小乐认为，“三条红线”是资金需求侧的管理，“房贷相关”的集中管理体制是资金供给侧的收紧。
他还认为，“抵押贷款”的集中管理不仅是“房地产金融审慎管理体系”的一部分，也是房地产长效机制的重要组成部分。今后，这项政策将与“三条红线”一起成为楼市调控的常态。
大多数受访者指出，随着资金供应方管理的全面收紧，房地产行业的“去杠杆化”行动也将全面展开。
徐小乐指出，近年来，房地产市场的监管主要是朝着“去杠杆化”的方向进行，主要目的是降低和防范房地产金融风险，促进房地产、金融和实体经济的平衡发展。他表示，过去房地产参与金融信贷的比例相对较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤压了社会信贷资源，不利于国内周期的构建。
北京某房地产公司的一位人士告诉《21世纪经济报道》，房地产行业将进入一个新阶段，人口红利和土地红利逐渐消退后，金融红利将消失。未来，房地产市场有望告别红利下的高增长，进入平稳发展阶段。
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