降低征地成本 规范运营模式 是长期租赁公寓良性发展的必由之路
文本/范昕
近年来，长期租赁公寓的可持续管理引起了社会各界的广泛关注。要找出其未来的发展方向，需要在长期租赁公寓的设计和长期租赁公寓的商业运营模式之初，仔细分析需要解决的问题。
长期租赁公寓推出的背景是，改革开放以来，中国整体住房建设已经足以让所有居民居住。根据国家统计局公布的数据，2019年，我国城镇居民和农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米和48.9平方米，实际上已经超过了许多发达国家。
近年来，许多城市的房价仍有望上涨。这是因为房地产具有投资属性。从2017年开始，国家实行“留而不炒”的政策来解决这个问题；另一方面，在于居民有产权的住房与实际居住地分离，导致资源错配。因此，大中型城市的住房租赁需求强劲，住房租赁市场巨大。另一方面，中国住房租赁市场的发展仍然相对“初级”，租赁市场的供应主要由个人住房组成，导致租赁服务标准不一致。个人与中介之间、中介与业主之间、个人与业主之间容易发生纠纷，这与高质量发展严重不相容。
因此，推动长租公寓建设，对租房者制定统一的装修标准、统一的服务标准、统一的收费标准，是解决上述问题的重要途径。近年来，中国还出台了租售权平等、进一步规范租赁市场、鼓励住房企业建设租赁住房等一系列政策，重点支持以事业单位为主的租赁市场发展，有效满足市场对住房的需求。
以上政策的整体逻辑没有错，关键在于企业如何运作。长期租赁公寓运营主要分为两种模式，一种是自持物业的重资产模式，一种是整合社会闲置房的轻资产模式。
自持物业的重资产模式是经营企业拥有全部物业，统一装修后出租。这种模式的优点是产权清晰，都是大型房地产企业经营，服务有保障。当然，这种模式的缺点也很明显，需要运营企业有足够的资金实力购买物业。由于国内一二线城市整体租金回报率处于较低水平，一线城市都在2%以下，也就是说如果以现价购买该物业，不计算装修和日常运营维护成本，至少需要50年才能收回投资，几乎没有利润。这也决定了这种模式运营的企业基本都是开发商，之所以运营长租公寓，也是因为之前的土地拍卖中对自持物业的要求。虽然成本比从市场上购买的低，但利润率仍然很低。
社会上整合闲置住房的轻资产模式是，经营企业没有自住物业，经营的物业全部向房东出租。运营企业一般与房东签订3、5年的长期合同，规定房东租金每季度支付一次，租客每次享受一年以上租金优惠，或者单纯通过资产证券化从银行获得未来租金收入，采取“长期支付、短期支付”的模式，从而形成一定规模的资金池，通过资金池扩大规模，或者单纯通过理财创收。这种模式的优点是，运营企业在前期不需要投入与资产较重的自持性财产一样多的资金，可以快速地重新投入
回顾长期租赁公寓实际运营的年份，在2016年和2017年，国家增加了鼓励发展长期租赁公寓的政策。长期租赁公寓处于资本市场的“窗口”，大量采用轻资产模式的运营企业如雨后春笋般涌现，利用互联网模式运营长期租赁公寓。一时间吸引了各种资本的进入，导致了当时市场上很多运营企业互相提价的闹剧的出现。
但是大家都知道，互联网思维的外卖和打车行业的成功运营，主要是因为这些行业在发展的初期，可以不断地用钱来换取市场份额。当只剩下三个市场时，巨型企业可以利用自己在产业链中的话语权，增加与上游合作伙伴的份额，为下游消费者提价，从而迅速产生巨额利润。
租赁市场明显不同。一方面，目前租赁市场的产业集中度很低。在许多城市，个人租赁住房仍然是主流模式。互联网思维很难在短期内大幅提高市场集中度，寡头垄断也很难在短期内出现。运营公司很难通过市场垄断地位获利；另一方面，长期租赁公寓经营者采用“长期收益、短期支付”的资产证券化模式形成的资金池，会存在导致资金被挪用的潜在风险。
从以上分析可以看出，长期租赁公寓的发展方向是对的，但无论是重资产还是轻资产策略，在实际操作中都有其自身的问题。从未来整个行业健康发展的角度来看，应从降低征地成本和规范运营模式两个方面出台有针对性的政策。
降低征地成本主要是针对自持物业的重资产模式，主要是通过改变征地模式来降低运营企业的征地成本，让运营企业盈利。此前，国家在北京、上海、杭州等13个城市开展了集体建设用地建设租赁住房试点，但总体规模较小，对整个市场结构的影响有限。未来试点项目成熟后，可以增加集体土地，或者允许工业用地进入市场长期出租公寓运营，使现有土地资源真正得到大企业的盘活和运营，形成品牌效应，降低市场风险。
标准化运营模式主要针对轻资产模式。今后应从控制运营企业杠杆率和资产证券化率、规范租金收取和使用等角度发布行业统一标准。从而对经营企业形成制度约束，促进行业规范发展。
