从明年开始 房地产行业将迎来新的“监禁”规定 10年前的历史是否重演？
2016年之前，或许没有人会相信房价还能再翻一倍，因为人们也觉得当时的房价很高，但是现在回想起来，你觉得当时的房价很低吗？这种感觉只是对比上的差距。其实在大多数普通人眼里，房价从来没有这么低过。以前房价很高，只是他们没想到2016年后房价还能涨这么多。2016年以来，全国大部分城市都经历了房价上涨的浪潮，各地销售部门人满为患。排队买彩票号的房子，“每日CD”和“第二张CD”层出不穷。此外，私下涨价、茶费等乱象屡禁不止。2016年至2018年，房价上涨的浪潮从一二线城市席卷到三四线城市，不仅使大城市的房价翻了一番，也使很多经济不发达的小县城房价从3000元涨到7800元，严重偏离了当地居民的收入水平。
面对房价上涨，国家于2016年9月出台了房地产行业调控政策，提出了“房无投机”的调控基调。经过几年不懈的调控，特别是2019年央行严查非法资金流入楼市后，房价上涨的势头终于被拉了下来。2020年，对于房地产行业来说，可谓“屋漏偏逢连夜雨”。2019年，房企存在资金链紧张的问题，但2020年第一年，就遇到了停产的特殊情况。很多准备买房的人也开始推迟购房计划，更多的人开始看跌房价。4月份全国大部分城市复工后，珠三角、长三角地区的城市掀起了房价排队上涨的浪潮，但很快深圳、东莞、南京等城市的调控政策再次收紧，房价上涨的趋势也被浇灭。这期间大部分房地产企业销售业绩低迷，资金回笼缓慢，很多房地产企业资金链非常紧。比如太和集团发生了债务违约。
9月，在房企想趁“金九银十”翻盘之际，央行和住房和城乡建设部共同圈定了住房融资“三条红线”新规则：1。不含预付款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金空头负债率小于1倍。据房地产专家介绍，“三条红线”的目的是为了降低房地产企业的负债率，降低房地产行业的财务风险，这就像一个魔咒一样“禁锢”了房地产行业。为什么这么说？我们来看看“三条红线”新规对房企和房地产行业的影响。
首先，房地产企业如果触及“三条红线”中的任何一条，该房地产企业的利息和负债年增长率不得超过10%；房地产企业触及“三条红线”中的任意两条，该房地产企业的计息负债年增长率不得超过5%；如果一个房地产企业的“三条红线”都摸了，那么房地产企业就不能再增加计息负债的规模；最后，房地产企业即使满足所有“三条红线”，其生息负债的年增长率也不能超过15%。这意味着即使全国所有的房地产企业都达标，整个房地产行业的融资扩张规模也在15%以内。因此，新规定的“三条红线”，就像一个魔咒，“禁锢”了房地产业和房企。
根据华创证券的统计，超过86%的房地产企业已经触及“三条红线”，在排名前30位的房地产企业中，只有保利发展、招商局蛇口、中海地产、华润地产、金地这五家房地产企业完全符合“三条红线”的新规，这五家房地产企业要么有国企背景。此外，在剩余的25家房地产企业中，有9家房地产企业都触及了“三条红线”，其中有几家领先的房地产企业。可见，大多数房企并不符合“三条红线”的新标准。所以在住房和城乡建设部给的三年缓冲期内，房企降低负债率的压力很大，资金压力也很大。此外，央行将严格调查非法资金流入房地产市场和住房企业的非法融资渠道。
从明年开始，房企面临的房市环境和金融监管政策似乎又回到了10年前。10年前的2010年，房价从2008年底到2000年初快速反弹，量价双升。最后，2010年1月，国家开始提高首付比例。到2010年9月，第一套房首付比例提高了30%，第二套房首付比例提高到50%。2011年至2012年，国家先后提高了土地出让金首付比例和存款准备金率，开始规范房地产行业的资金。所以，10年前国家还对房地产行业实行金融调控政策，现在也在收紧房地产行业的金融政策，让人感觉仿佛回到了10年前，10年前的历史在重演。但是，在我看来，“三条红线”的新规比10年前更严格、更彻底。“三条红线”政策是直接迫使房企降低负债率，限制负债率增速，也就是限制房地产行业的增速。当绝大多数房企遇到“三条红线”的时候，房地产行业就成了一个可以控制和监管的行业。
虽然央行和住房和城乡建设部只要求部分房企执行“三条红线”新规定，但金融市场部副主任彭在今年第三季度央行新闻发布会上回应了“三条红线”。新法规的相关问题：
“在规则制定过程中，我们也充分考虑了企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。”
从“稳步扩大适用范围”这句话可以看出，在未来，动作缓慢的房地产企业将开始实施“三条红线”，所以即使是不在试点范围内的房地产企业，也要花时间降低负债率。在这种政策环境下，在房企债务清除的压力下，明年房价几乎没有上涨的概率，高概率的房价走势和2020年下半年差不多。但有一点可以肯定的是，当房地产投机者逐渐消失，市场上剩下的买家大部分都是刚需且有所提高的买家时，房企的降价促销可以更有效地吸引买家买房。因此，2021年，房企的降价促销活动不会停止。
